Как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости
Многие клиенты банков интересуются, можно ли взять ипотеку под залог имеющегося жилья. Банки одобряют такие займы клиентам, но с определенными нюансами, которые следует учитывать перед приобретением нового жилья. В этой статье мы рассмотрим нюансы ипотеки под залог другой недвижимости в собственности клиента.
Преимущества ипотечного кредитования под залог дома
Кредиты под залог недвижимости — один из самых распространенных вариантов займов в России. Банки охотно одобряют их даже клиентам с низким уровнем дохода. Это обусловлено тем, что возврат средств гарантирован. Если заемщик не сможет погасить долг, организация оставляет за собой право вернуть объект и реализовать его по рыночной стоимости.
Если же говорить о преимуществах ипотечного кредитования под залог другого дома для клиентов в 2025 году, то к ним стоит отнести следующее:
- Минимальный первоначальный взнос. Клиент должен выполнить только фиксированные условия ипотеки, т. е. сразу закрыть не менее 20% стоимости покупаемого объекта.
- Низкая процентная ставка. Благодаря тому, что риски банка сводятся к минимуму, кредитная организация может предложить заемщику максимально выгодные условия кредита под залог недвижимости.
- Простое оформление. Для получения ипотеки потребителю не потребуется самостоятельно оформлять отчет об оценке объекта. Банки сами изучают недвижимость и подготавливают документы.
- Сохранение контроля над имуществом. Банк не накладывает арест на собственность клиента. Поэтому вы можете продолжить пользоваться квартирой или землей, но с ограничениями, предусмотренными ипотечным договором.
Какую недвижимость можно использовать в качестве залога
Банки принимают не все объекты. Проще всего взять ипотеку, оформив в залог:
- Квартиру. Подходят жилые помещения в многоквартирном доме, на которые не наложено обременение. При этом здание должно быть в удовлетворительном состоянии.
- Дом или таунхаус с земельным участком в собственности. Для оформления залога объект должен находиться на территории населенного пункта или землях сельскохозяйственного назначения.
- Коммерческую недвижимость. Объект должен соответствовать ряду условий — площадь (от 30 кв. м), год строительства здания (не ранее 2000-го).
- Апартаменты. Собственность должна находиться на любых надземных этажах, кроме первого.
- Машино-место. Подходит только имущество на подземных паркингах с площадью не менее 13,25 кв. м. Год постройки здания — 2000-й или позже.
Подробные требования к жилой недвижимости
Чаще всего клиенты банков при оформлении ипотечного кредита используют жилые квартиры и дома, поэтому стоит подробнее рассмотреть требования к ним.
Если говорить о юридических нюансах, то объект должен находиться в собственности заемщика или близкого родственника. Во втором случае вам потребуется документ, который подтверждает намерение третьей стороны предоставить недвижимость в залог.
Также возможна долевая собственность, но не менее 25% от объекта. При этом другие владельцы также должны передать свои части в залог.
Основные требования к жилой недвижимости:
- Расположение на территории России. Стоит отметить, что многие банки в 2025 году не принимают в залог имущество из некоторых регионов. Например, Газпромбанк относит к исключениям ДНР, ЛНР, Крым, Дагестан и т. д.
- Отсутствие ареста.
- Объект не должен стоять на учете по капитальному ремонту, сносу или реконструкции.
- Наличие центрального отопления, водоснабжения, электричества и канализации.
- Наличие бетонных, железобетонных или смешанных перекрытий (для имущества в многоквартирном доме).
- Общий износ здания — не более 65%.
- Год постройки — с 1955-го включительно.
Также следует отметить, что залогом не может стать недвижимость, купленная при использовании материнского капитала.
Какие документы нужны для оформления ипотеки под залог недвижимости
Для получения ипотеки клиент должен предоставить стандартный пакет документов. В него входят:
Заемщик и созаемщики:
- паспорт;
- СНИЛС;
- документы, подтверждающие наличие дохода.
Залоговая недвижимость:
- Документы, подтверждающие получение права собственности. Для этого подходят договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.
- Выписка из ЕГРН.
Также по программам залогового кредитования нужен отчет об оценке. Банк подготовит его самостоятельно или при помощи компаний-партнеров.
Как банки определяют стоимость недвижимости
Оценка — это не просто формальность, а комплексный анализ, который напрямую влияет на размер возможного залога. Специалист учитывает целый ряд ключевых факторов:
- Расположение. Именно от локации во многом зависят стоимость недвижимости и, как следствие, сумма залога. Наличие развитой инфраструктуры, хорошей транспортной доступности и парковых зон повышает цену, в то время как отдаленные или промышленные районы — снижают.
- Тип здания. Современные новостройки с качественными материалами и инженерией котируются выше панельных домов советской эпохи. Наличие лифта, благоустроенного двора и прочего также укрепляет позиции объекта недвижимости как надежного залога.
- Планировка и площадь. Стандартные, удобные планировки в популярных районах делают квартиру более ликвидной, что положительно сказывается на ее оценочной стоимости. Непрактичные решения, напротив, являются минусом.
- Состояние. Текущий ремонт, следы плесени или неисправности коммуникаций — всё это фиксируется в отчете и снижает стоимость недвижимости. Банки предпочитают квартиры и дома со свежим ремонтом без излишеств. Дизайнерские люстры и дорогие обои на залоговую цену не повлияют.
- Рыночные аналоги. Оценка проводится на основе анализа предложений аналогичных квартир в районе. Рыночная цена похожих объектов является основным ориентиром для определения итоговой стоимости залога.
Отличие рыночной и залоговой стоимости
Важно понимать, что итоговая оценка рыночной цены недвижимости не равна сумме залога. Банк применяет к рыночной стоимости понижающий коэффициент, формируя так называемую залоговую стоимость. Это обеспечивает финансовый «буфер безопасности» кредитора. В результате банк устанавливает цену не более 60-70% от рыночной стоимости квартиры.
Данная мера обусловлена следующими рисками:
- Волатильность рынка. В случае падения цен банк рискует столкнуться с трудностями при продаже недвижимости, если она перейдет к нему в качестве залога.
- Издержки и время на реализацию. Процесс взыскания и продажи объекта требует значительных временных и финансовых ресурсов, что также учитывается при расчете дисконта.
- Расхождение в стоимости. Реальная цена продажи объекта может оказаться ниже оценочной.
Таким образом, даже при высокой рыночной цене недвижимости, банк сохраняет консервативный подход. Особенно это касается объектов с низкой ликвидностью (загородные дома, апартаменты), для которых залоговая стоимость изначально устанавливается с большим дисконтом.
Как повысить шансы на одобрение кредита
Чтобы увеличить шансы на одобрение займа и улучшить его условия, рекомендуется заранее подготовить объект недвижимости. Грамотные действия помогут увеличить залоговую стоимость и сделать ваше предложение более привлекательным для банка. Рекомендации:
- Привести объект в надлежащее состояние. Хотя оценщик не учитывает дизайн, общее впечатление от дома влияет на результат. Чистота, порядок, отсутствие видимых дефектов и следов повреждений создают положительный образ и косвенно способствуют более высокой оценке залога.
- Убедиться в безупречности документов. Юридическая чистота — основа для принятия недвижимости в залог. Все перепланировки должны быть узаконены. Наличие несовершеннолетних собственников требует заблаговленного согласования с банком.
- Предоставить релевантные рыночные данные. Вы можете усилить позицию, самостоятельно собрав актуальные предложения по аналогичной недвижимости в вашем районе. Это особенно эффективно, если рыночная динамика опережает данные в официальных базах.
Заключение
Если вы имеете неидеальную КИ, высокую долговую нагрузку или нестабильный доход, то оформление кредита под залог дома — неплохой вариант. В таком случае банк станет более лояльным и снизит требования. Однако для вас существенно вырастут риски. Если у вас возникнут трудности с погашением долга, банк может инициировать судебное разбирательство для возврата недвижимости.
