Споры о том, что выгоднее: купить или арендовать недвижимость, регулярно появляются на форумах, где каждый отстаивает собственную точку зрения, а сформулировать удобоваримый вывод нет никакой возможности. В этой статье мы не будем ссылаться на ситуацию рынка недвижимости развитых европейских стран, а постараемся объективно просчитать вероятные выгоды и возможные риски долгосрочной аренды или покупки жилья, опираясь на среднестатистические экономические данные нашей родины.
Простая математика покупки и аренды жилья
Стартовой площадкой любых дискуссий о рентабельности аренды или покупки квартиры была и будет кредитная политика финансовых организаций, зарабатывающих на ипотеке. Человек, владеющий нужной суммой для приобретения собственного жилья, не станет раздумывать над тем, купить или снять недвижимость – он оценит предложения на рынке, подберет подходящий вариант и заключит сделку. Однако людей способных с ходу заплатить за новенькую квартиру немного, а обычные граждане вынуждены выбирать между ипотечной зависимостью или неустойчивой арендой.
Поэтому давайте просто посчитаем выгоды от аренды и покупки жилья, не привязываясь к конкретным числам. Попробуем, вывести формулу расчета рентабельности долгосрочных вложений в недвижимость.
Итак, представим, что нашлась удобная новая квартира, которую можно купить в ипотеку или снимать:
- Стоимость квартиры для простоты исчислений пусть будет 100 денежек;
- Условия ипотеки: срок 20 лет, 11% годовых, первоначальный платеж 15%;
- Условия аренды: срок 20 лет, ежемесячный платеж 0,4 денежки + коммунальные платежи 0,1.
Дальше включается простая математика:
- Ипотека = (100 - 15% = 85) – это тело кредита; (11% от 85 = 9,35%) – проценты. (9,35 х 20 = 187) – конечная сумма, которую заплатите за жильё;
- Аренда = (0,4+0,1 = 0,5) – арендная плата; (0,5х240 = 120) – сумма, которая будет заплачена за 20 лет проживания в чужой квартире.
Итог очевиден – выгоднее всего одномоментно купить квартиру за 100 денежек. Но свободных денег нет. Тогда получается, что выгоднее арендовать?
На самом деле, если бы всё было так просто, то большинство людей спокойно бы арендовало жильё, и не мучилось размышлениями о необходимости брать ипотечный кредит. В действительности приведенным выше расчетам не хватает переменных, способных в один момент перечеркнуть любые предварительные расчеты и прогнозы.
Доходность и риски
Предельно простого и точного ответа на вопрос, что выгоднее: купить или арендовать недвижимость, нет. Любая ситуация, связанная с фактом приобретения или аренды жилья завязана на переменных, среди которых числятся и стабильность экономики, и девальвация национальной валюты, и прирост цен на рынке недвижимости. В конце концов, стабильность личного дохода и наглость коммерческих банков тоже играют не последнюю роль.
Давайте рассмотрим существующие риски и выгоды покупки и аренды жилья:
- Покупка квартиры в ипотеку.
- Риски – главный риск приобретения недвижимости в рассрочку заключается в привязке пользователя к экономике. Не дай Бог случится кризис, и человек останется без работы, обанкротится бизнес, сгорят сбережения. Без стабильного дохода у пользователя не будет возможности платить ежемесячную «дань» и через время он потеряет квартиру. В результате ни денег, ни жилья;
- Выгоды – удивительно, но факт – ипотека бывает доходной. Сумма кредита, которую вы берёте, неизменна, а вот покупательная способность валюты благодаря инфляции меняется. Кроме того, цены на квартиры в больших городах постоянно растут. А значит жильё, оцененное сегодня в 5 млн. р., через 20 лет будет стоить минимум в 2 раза дороже, и все переплаты окупятся, если пользователь решит продать квартиру.
- Аренда недвижимости.
- Риски – снимать недвижимость вообще дело рискованное, во многом зависящее от порядочности риелтора или агентства, которые подбирают подходящий дом. Соседи, ремонт, коммунальные счета – всё это может хорошо попортить кровь, особенно, если человек ищет жильё подешевле. Кроме того, запросто «вляпаться» в квартирную аферу, да и уверенности, что завтра тебя не попросят на выход тоже нет;
- Выгоды – зависят от уровня дохода и обстоятельств. Если после оплаты счетов у человека остаётся достаточная сумма, чтобы откладывать на депозит или инвестировать, то аренда квартиры может быть гораздо выгоднее ипотеки. С другой стороны, если оставшаяся сумма лежит мертвым грузом или тратиться на глупости, то лучше оформить ипотеку – в положенный срок будете обеспечены жильём.
По сути, перечень рисков и способов дохода можно развивать до бесконечности, путаясь в цифрах и доводах за и против. Мы привели основные страхи пользователей и возможные варианты получить хоть какую-то выгоду от съёма или покупки жилья.
Вывод
Раздумывая над вопросом купить или арендовать недвижимость, не стоит ворошить горы экономической литературы или засиживаться на риелторских форумах. Возьмите калькулятор и посчитайте: сколько переплатите по заинтересовавшей вас ипотечной программе и во сколько обойдется долгосрочный съём квартиры. Добавьте средний годовой процент инфляции и прирост цен на рынке жилой недвижимости. Прикиньте собственные шансы получать нормальную зарплату через 5, 10, 20 лет. Также, обратитесь за профессиональной консультацией к кредитному брокеру, чья работа как раз и заключается в прогнозировании ситуации на рынке на ближайшие несколько лет. И на основе полученных результатов принимайте ответственное решение. Только так, можно быть уверенным, что в конечном счете Вы сделаете правильный выбор. И не забывайте о том, что ипотечная программа может быть в разы выгодней в случае, если Вы погашаете кредит платежами, которые на 15-20% превышают сумму фиксированного платежа, но это уже совсем другая тема…
