Оценка квартиры для ипотеки

Значительное число жителей крупных городов уже пользуются или планируют приобретение жилья в кредит, поэтому оценка квартиры для ипотеки является важным вопросом для потенциальных клиентов. Оформляются крупные залоговые займы в банковских структурах, которые весьма охотно выдают такие ссуды в силу возможности реализации обеспечения в случае невозврата. Кроме того, любое ипотечное кредитование предполагает достаточно длительный срок сотрудничества с банковской организацией и выгодное вложение собственных активов, что весьма удобно с точки зрения получения прибыли.

 

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Оценка квартиры для ипотеки 1

Любая жилая недвижимость, приобретаемая в долгосрочную ипотеку, должна быть оценена – это обязательный фактор, причем не важно, первичный или вторичный рынок рассматривается. Причина проста – ни одна финансовая структура не кредитует на полную стоимость выбранной квартиры: обычно сумма займа составляет 60-70% от цены жилого помещения. Именно поэтому для банковской организации необходим экспертный отчет, который даст полную информацию не только о цене, но и состоянии жилья и его возможной реализации в случае непогашения по различным причинам.

Кроме этой очевидной причины, оценка квартиры для ипотеки равнозначно нужна и будущему заемщику, чтобы определить, не завысил ли продавец ее стоимость по сравнению с аналогичными вариантами – это также весьма возможно. Оценочная стоимость позволит покупателю гарантировать и для себя возможность дальнейшей реализации по реальной цене при возникновении форс-мажора и невозможности дальнейшего погашения – например, при потере работы. И естественно, покупка любого жилья всегда связана с финансовыми расходами – на первоначальный взнос и страховку, которые также будут зависеть от того, в какую сумму эксперты оценят жилье.

Еще одним немаловажным фактором, который выявляется при проведении оценки, является наличие перепланировок. Если они существуют и не отражены в кадастровом плане – бюро технической инвентаризации просто не станет переоформлять документы на нового владельца, а банк не сможет получить имущество в залог.

 

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценка квартиры для ипотеки 2

Выбранная квартира для ипотечного займа не всегда может служить залогом – и проверить это может и должен эксперт. В первую очередь должна быть определена законность владения недвижимостью – документы, подтверждающие право собственности, проверяются в первую очередь. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, либо документы, которые могут подтвердить законность наследования. Кроме того, квартира или другое жилье не может являться залогом для обеспечения кредита в другом банке или кредитной организации – в таком случае выдача займа попросту невозможна (тем более, что владелец не сможет ее продать без согласия своего банка). Конечно же, приобретаемое жилое помещение не должно иметь других препятствий к продаже – например, ареста от судебных органов или службы приставов. Каждый из этих факторов внимательно изучается и проверяется не только оценщиком, но и впоследствии банковским экспертом, поэтому скрыть их не получится.

 

Эксперты компании оценщика обязательно потребуют от владельца такие документы:

  • подтверждение права собственности;
  • документы из БТИ – план, экспликацию либо технический паспорт на жилье.

 

На их основании составляется предварительное заключение путем сравнения с аналогичными вариантами по уже завершенным кредитным договорам и сделкам купли-продажи (обычно за последний год). Исходя из этих данных, эксперт делает начальный вывод о возможности кредитования и последующей продажи – он важен для обеих сторон (заемщика и кредитора).

Обязательным будет также личное посещение оценщиком предмета будущего залога для того, чтобы получить такие данные как:

  • местонахождение помещения;
  • его комфортность в плане наличия объектов инфраструктуры: детских садов, школ, магазинов, поликлиник, больниц;
  • экологичность района;
  • удаленность от транспортных развязок;
  • состояние самого дома, придомовой территории, подъезда;
  • этажность здания и этаж, на котором расположено конкретное жилое помещение;
  • наличие и качество ремонта в самой квартире;
  • состояние разнообразных коммуникаций – например, водопровода, канализации;
  • наличие перепланировок, внесенных или не внесенных в план БТИ.

 

Все эти факторы в комплексе влияют на первоначальную оценку и даже жилое помещение в элитном доме и хорошем районе может оказаться более дешевым, чем было заявлено изначально. Кроме визуального осмотра, эксперт в обязательном порядке делает ряд фотографий каждой комнаты, а также нежилых помещений – коридора, кухни, ванной комнаты, а также подъезда и самого дома: пакет фотографий является необходимой частью отчета.

 

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

 

Различные компании применяют и разные методы оценки, которые в итоге дают разный результат. Наиболее важными являются ликвидная и рыночная стоимость предлагаемого в залог жилья – эти факторы учитываются при дальнейшем рассмотрении заявки на кредит. Под рыночной стоимостью понимают сумму, по которой реализуются аналогичные объекты недвижимости в аналогичном районе, а под ликвидной – ту цену, которую можно реально выручить за конкретный объект. Обычно эти показатели являются примерно равными, однако существуют случаи, когда разница весьма значительна. Например, если в доме старой постройки сделан качественный дорогой ремонт, ее ликвидная стоимость будет выше рыночной за счет уже вложенных в нее средств. Кроме того, квартиры на первичном рынке недвижимости (в новостройках) имеют практически всегда одинаковые показатели ликвидной и рыночной стоимости.

 

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

Оценка квартиры для ипотеки 3

Несмотря на то, что выбор компании-оценщика всегда лежит на самом заемщике, любой крупный банк имеет несколько аккредитованных оценочных организаций – сотрудничество с ними упрощает процесс дальнейшего оформления кредита, поскольку для банковской структуры не будет необходимости в проверке самой компании. Одним из факторов, влияющих на выбор, является вопрос – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Практика показывает, что средняя стоимость такого объема работ составляет для городских квартир 5-6 тысяч рублей, однако можно найти и более выгодные предложения. Следует также предусматривать и длительность согласования в самой банковской структуре – даже при наличии полного пакета документов этот процесс может занять некоторое время, поэтому вопрос – сколько действует оценка квартиры для ипотеки, является немаловажным. Согласно законодательным актам РФ экспертный альбом актуален в течение полугода, однако конкретная банковская система может предъявлять и другие требования (обычно в сторону уменьшения).

Как в любой другой деятельности при проведении оценки возможны и ошибки, которые обязательно будут учтены банковским сотрудником. В первую очередь это различные мошеннические схемы – например, завышение реальной стоимости для получения большего дохода от продажи квартиры. Банк в таком случае выдает сумму, превышающую возможную к оформлению. А заемщик тем самым компенсирует отсутствие первоначального взноса. Такие факты выявляются предельно просто, поэтому прибегать к сговору с оценщиком не стоит.

Кроме этого, возможны и непреднамеренные ошибки – например, неверный выбор экспертом-оценщиком параметров для сравнительного анализа. В таких случаях банк может затребовать повторную экспертизу от другой компании, а расходы снова лягут на плечи заемщика. Именно поэтому выбирать следует проверенную экспертную организацию, тем более что на данный момент их число достаточно, а вся информация находится в открытом доступе.

remove adware malware