Покупка жилья в кредит начинается с оценки квартиры для ипотеки, служащей основой для дальнейших операций и расчетов. Банковские кредитно-финансовые организации охотно выдают большие ссуды на покупку квартир, ведь в случае неуплаты долга могут продать объект залога и вернуть инвестиции с немалой долей прибыли. Но для определения величины займа и оптимальных сроков сотрудничества с заёмщиком банку необходимо точно знать рыночную стоимость предложенной недвижимости. Иначе любые расчеты будут ложными и принесут кредитору одни убытки, а не чистую прибыль от сделки.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
Рынок недвижимости подвержен колебаниям, поэтому любое жильё, приобретаемое в ипотеку, должно быть оценено экспертами. Заметьте, оценку проходят даже квартиры в свежих новостройках, не говоря о вторичном рынке, где соответствие рыночным требованиям любой жилплощади проверяется еще тщательней.
Оформляя кредит наличными под залог квартиры, а ипотека относится к долгосрочному залоговому кредитованию, банк никогда не выдаст заёмщику полную стоимость недвижимости, ведь организация должна получить хоть какую-то прибыль, если заложенное имущество придется продавать из-за регулярных просрочек (неуплаты). Именно поэтому заёмщики делают первоначальный платеж в размере 10-25% стоимости жилья, а остальное доплачивает банк.
Однако без точных данных о рыночной стоимости объекта невозможно правильно рассчитать размер займа. Немаловажную роль также сыграет ликвидность залога. Поэтому нужна экспертная оценка квартиры при ипотеке, учитывающая характеристики жилья и тенденции рынка недвижимости. Имея на руках полные данные, банковские работники могут спрогнозировать развитие ситуации в дальнейшем и предложить заёмщику приемлемые условия кредитования.
Вторая сторона экспертной оценки недвижимости при оформлении ипотеки играет на стороне заёмщика, ведь продавцы нередко стараются завысить цену жилплощади, чтобы получить сверхприбыль. В этом случае оценочная стоимость, названная экспертом, позволит охладить пыл продавца, сэкономив деньги покупателю.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Решив купить дом в ипотеку, или нацелившись на квартиру в городском центре, важно понимать, что далеко не каждая недвижимость может стать объектом залога. Причиной тому могут послужить юридические и физические факторы. Работа оценщика начинается с проверки юридической чистоты сделки, в ходе которой проверяются:
- Право собственности исконного владельца;
- Правоустанавливающие бумаги;
- Документация из БТИ;
- Записи в Росреестре (арест, обременение).
Подобные проверки позволяют выявить незаконное наследование, мошеннические схемы, действующие закладные. Если же юридическая составляющая предстоящей сделки чистая, тогда оценщик переходит к анализу жилья, формируя отчет для банка и заёмщика.
Предварительное заключение экспертной комиссии опирается на ранее оформленные кредитные договора (сделки купли-продажи жилой недвижимости) за предыдущий год. Опираясь на заключение эксперта, работники банка просчитывают возможность выдачи кредита, а также его размер, процентную ставку, сроки займа. Учитывая, что цена квадратного метра жилплощади дорожает по мере роста экономики, результаты оценки квартиры при ипотеке остаются действительными лишь полгода. Спустя год сделанное заключение покажется банку явно заниженным. Хотя если экономический кризис обвалит стоимость недвижимости, тогда выводы оценщика будут наоборот – завышены.
Факторы, влияющие на оценочную стоимость
Рынок недвижимости живет по законам, в основе которых лежат сложные экономические расчеты, человеческая психология и геополитические условия. Однако когда дело касается оценки квартиры при ипотеке, на первое место выступают факторы, связанные с местной экономикой, а также географическим расположением объекта.
Проще говоря, на рыночную стоимость жилья влияют: район расположения, инфраструктура, состояние жилплощади. Давайте внимательней рассмотрим факторы, влияющие на цену квартиры:
- Район расположения – при оценке эксперт примет во внимание:
- удаленность транспортных развязок;
- близость станций метро;
- состояние экологии в указанном районе;
- криминогенную обстановку.
- Инфраструктура – неизменно повышают стоимость жилья расположенные поблизости:
- детские сады, школы;
- больницы, поликлиники;
- рынки, супермаркеты;
- спортивные, развлекательные комплексы.
- Состояние жилья – на результаты оценки повлияют следующие характеристики:
- состояние здания и придомовой территории;
- чистота и ремонт в подъезде;
- целостность коммуникаций, инженерных систем;
- наличие ремонта непосредственно в квартире;
- узаконенные или незаконные перепланировки.
Совокупность этих факторов станет отправной точкой для определения реальной стоимости жилплощади. В процессе оценки будут сделаны десятки фотографий, которые приложатся к заключению в подтверждение тех или иных качеств недвижимости, повлиявших на понижение или повышение цены жилья.
Однако для банка, наверное, самым важным выводом станет ликвидность, то есть постоянный спрос на предлагаемую квартиру. Данный фактор гарантирует кредитной организации максимально быструю реализацию залога в случае невыплаты заёмщиком долга. Именно поэтому кредиты на квартиры в привлекательных новостройках выдаются гораздо легче, чем на покупку вторичного жилья в промышленном районе.
Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью
Оценка жилья при оформлении ипотеки выводит показатель оптимальной стоимости для конкретного объекта недвижимости с учетом конкуренции и спроса. Однако между рыночной стоимостью и ликвидностью может существовать определенная разница, делающая покупку квартиры более или менее привлекательной в глазах кредитора.
Простой пример. Представьте новостройку с чистовой отделкой, полностью готовую к заселению. Цены на квартиры будут отличаться только в зависимости от размера жилой площади, планировки, этажности. Спрос на предложение – средний. Фактически это значит, что рыночная цена и ликвидность объекта примерно равны.
Дальше. Представьте хороший дом неподалеку от центра, в котором недорого продаётся квартира без ремонта по умеренной для этого района цене. Естественно, спрос будет повышенный. Таким образом, ликвидность объекта превышает рыночную стоимость. Проще говоря, деньги за жильё можно получить в день, когда будет принято решение о продаже.
И последнее. Представим квартиру с современным ремонтом в старом доме промышленного района. Учитывая наличие качественного ремонта, цена жилья будет естественно завышена в сравнении с другими предложениями этого района. Соответственно спрос будет небольшой, а значит рыночная стоимость перепрыгнет ликвидность. Вывод: на покупку такой квартиры банк денег может и не дать.
Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки
Оформляя ипотеку или просто быстрый кредит под залог автомобиля, заёмщик вынужден доверить оценку объекта аккредитованной банком компании. А если доверить процедуру независимой экспертной компании, то кредитная организация потратит время на её проверку и всё равно может затребовать повторной оценки квартиры при ипотеке.
Привлекая собственных экспертов, заёмщик ограждает себя от возможных махинаций со стороны банковских работников. А сотрудничая с компанией, аккредитованной финансовой организацией – ускорит одобрение займа. Но ни первый, ни второй способ не гарантируют безошибочности проведенной экспертизы, ведь при анализе рыночной стоимости задействовано слишком много переменных факторов.
