Заложить квартиру – не так давно эта фраза звучала практически приговором для каждого из жителей столицы и всей страны. На данный момент закладывать собственное жилье – вполне реальный способ получить крупную сумму денег на законных основаниях и на длительный срок.
Любое крупное кредитование в банковской или небанковской структуре, где залогом выступает объект недвижимости вне зависимости жилой или коммерческой, называется ипотечным. Однако существуют две крупные разновидности. «Чистая» ипотека – займ, который не только выдается под залог квартиры или дома, но и целью его служит приобретение жилья, т.е. кредитование целевое. Ломбардный кредит отличается нецелевым использованием, т.е. деньги, полученные под обеспечение в виде недвижимого имущества, могут быть заемщиком потрачены практически на любые необходимые цели. При этом банк не имеет права проверять целевое расходование средств, однако практика показывает, что процентные ставки по таким ссудам выше: например, у Сбербанка, как у самой крупной организации, сразу на 2 процентных пункта.
Залоговое финансовое обязательство – это серьезно
Перед тем, как искать, где заложить квартиру, следует тщательно оценить собственные финансовые возможности, поскольку в случае непогашения кредитная организация или частный инвестор имеет законное право реализовать жилье в свою пользу для погашения финансового обязательства. Собственно говоря, именно это является главным мотивом для своевременного и досрочного погашения – в таком случае залог остается в собственности.
Рассчитать платеж, который может себе позволить заемщик, просто. Берется доход клиента после уплаты налогов, от него отнимаются обязательные платежи (коммунальные, оплата мобильной связи, интернета, расходы на автомобиль), также вычитается прожиточный минимум на каждого из членов семьи – полученная сумма и будет максимально возможным платежом. Как правило, эксперты советуют, чтобы он не превышал половины всех доходов, а лучше – составлял 30-40%. Таким образом, клиент сможет не только осуществлять платежи большими суммами, но и сделать себе финансовый запас на непредвиденные случаи – например, на время болезни или отпуска.
Обязательно следует предусмотреть возможность кредитных каникул – их предоставляют заемщику в случае непредвиденных обстоятельств. В период каникул клиент получает право или не платить займ (тело и проценты по нему) совсем, либо оплачивать только текущие проценты. После окончания срока перерыва в платежах пересчитываются проценты и выдается новый график погашения, а иногда меняется и срок погашения.
Тонкости по отношению к заемщику и залогу
Для тех, кто не знает, можно ли заложить квартиру, находящуюся в собственности, следует в первую очередь проверить, не попадает ли она в список факторов, по которым отказ будет однозначным:
- здание аварийное, готовится под снос или реконструкцию;
- дом старой постройки (для столицы – до 1975 года) или двухэтажный;
- малосемейные квартиры или «гостинки»;
- юридическая «чистота» владения вызывает сомнения, например, нарушены права инвалидов или несовершеннолетних при приватизации;
- квартира располагается на первом или последнем этажах здания;
- в квартире прописаны несовершеннолетние или инвалиды любой группы;
- жилье расположено в непрестижном, удаленном районе либо рядом с объектами, несущими техногенную или экологическую опасность.
Любой из этих пунктов послужит поводом для отказа, поскольку такое обеспечение будет однозначно неликвидным – финансовое учреждение в случае неуплаты не сможет его реализовать, покрыв при этом собственные убытки.
Требования к залоговой недвижимости далеко не единственное препятствие на пути заемщика к крупному займу. Не менее важным будет получить письменное согласие от всех совладельцев квартиры и, возможно, взять их созаемщиками: если дохода одного лица не хватает на сумму погашения – нужен поручитель (это важно для банков).
Все банки накладывают на заемщиков некоторые ограничения, причем, чем крупнее организация, тем строже требования, однако – лояльнее условия выдачи, например, ниже процентная ставка. Поэтому обязательно нужно ознакомиться со всеми условиями предоставления залоговых кредитов на сайте банков – такая информация не является тайной. Все банковские схемы предполагают предоставление такой документации:
- правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (документы по приватизации, договора дарения, мены, купли-продажи);
- паспорт заемщика и всех созаемщиков (причем с регистрацией или пропиской в регионе присутствия банка – этот регион каждый филиал очерчивает для себя самостоятельно);
- документы из БТИ, которые подтверждают отсутствие незаконных или присутствие узаконенных перепланировок;
- справу 2-НДФЛ с последнего места официального трудоустройства за год (трудового стажа на этой должности или предприятии должно быть не менее 3-х лет).
Такой перечень присутствует в каждом банковском учреждении, и каждое из них вправе его расширить по своему усмотрению, например, добавить второй официальный документ для идентификации личности – загранпаспорт или уникальный идентификационный код.
Стоит помнить, что рассчитывать можно не на полную рыночную стоимость закладываемого имущества в виде займа – максимум это будет 50-60% от суммы, за которую возможно в реалиях времени выдачи продать квартиру. Однако никто не заставляет брать максимально возможный объем денежных средств – зачастую бывает потребность в 10-15 % от общей стоимости. В таких случаях даже банки идут на существенное смягчение ограничений, уменьшая свои требования.
