Для многих жителей крупных городов купить жилье под залог имеющегося жилья является единственным возможным вариантом улучшения собственных жилищных условий – таким образом, вполне реально приобрести другую квартиру на вторичном рынке, стать дольщиком в еще строящемся объекте либо набрать денег на первоначальный взнос.
Любой из этих случаев реален для современной жизни, поэтому практически все крупные банковские структуры имеют собственные программы, обеспечивающие подобное стремление к улучшению жизни. Наиболее часто такой вариант используют для расширения жилплощади – когда часть денежных средств на покупку уже имеется, оформляется ипотека, в которой обеспечением выступает имеющаяся собственность. В результате клиент получает выкупленное помещение, в котором можно делать ремонт и переезжать, закладывать новую квартиру, а кредит по старой гасить и продавать.
{ipoteka, Оформить ипотеку без подтверждения дохода и лишних справок
}
Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках
Практика современного банковского рынка показывает, что документальный пакет для того, чтобы приобрести жилье под залог имеющегося жилья, в самых крупных системных банках РФ практически неизменен от отделения к отделению. Обязательны к предоставлению:
- документальное подтверждение права собственности на жилое помещение – договор купли-продажи, дарения, мены, документы на приватизацию или на наследование;
- паспорта для всех собственников конкретной квартиры;
- подтверждение официального дохода для заемщика и созаемщиков, если доходной части главного клиента не будет хватать на ежемесячное погашение;
- экспертную оценку предоставляемого в качестве залога недвижимого имущества. Оформить ее требуется заранее, как и собирать весь пакет документов, поскольку процесс согласования и полного оформления с момента заполнения анкеты-заявления до подписания кредитного и залогового договоров может пройти несколько недель, а оценочный альбом имеет срок действия.
Комплект документов каждое банковское учреждение может дополнять – Сбербанк, например, включает в него также квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей. Также часто требуют от мужчин военный билет для подтверждения успешного прохождения воинской службы.
Условия предоставления займа приблизительно одинаковы по суммам и срокам:
- у Сбербанка срок до 30 лет, сумма кредитования – до 20 миллионов, проценты – от 10,25 годовых;
- у Райффайзен-банка – до 30 лет, сумма – до 26 миллионов, процентные ставки – от 10,25;
- ВТБ – 30 лет, сумма до 15 млн, процент – от 11;
- Восточный банк – 20 лет, с процентными ставками от 16.
Как правило, это базовые условия предоставления крупных залоговых кредитов, на который также могут влиять другие факторы – например, для приобретения готового жилья требуется первоначальный взнос, и чем он больше, тем меньшей будет процентная ставка и выгоднее условия. Если же кредит берется на нецелевое использование у Сбербанка – процент увеличивается до 12, а срок уменьшается до 20 лет.
Максимальная сумма выдаваемых займов у всех банковских структур зависит от оценочной стоимости предлагаемой как обеспечение собственности и в большинстве случаев составляет 60-70% оценки. При этом во внимание принимаются различные факторы, которые влияют на ликвидность жилой недвижимости, например, удаленность от транспортных развязок, престижность района и других.
Плюсы и минусы залогового кредитования под жилье
Раздумывая над тем, оформлять ли кредит под залог, следует учитывать не только собственные финансовые возможности, но и другие нюансы.
Среди отрицательных:
- достаточно редкое предоставление займа на приобретение жилья в новостройке, поскольку такое вложение средств для многих банков нецелесообразно;
- сложность распоряжения заложенной квартирой – даже сдать ее в аренду официальным способом можно только с разрешения банка;
- сложность в оформлении объекта жилой недвижимости в силу различных ограничений у банковских структур – например, по сроку постройки здания, его состоянию, количеству собственников или прописанных в ней;
- более высокие процентные ставки и меньшие сроки для нецелевого кредита;
- необходимость в наличии «свободной» квартиры, которая будет выступать залогом.
Тем не менее, достаточно и плюсов. Заемщик получает значительные средства на приличный срок, причем распоряжаться объектом недвижимости он может – например, делать ремонт или прописывать жильцов.
А ваша квартира подходит для сдачи в залог?
Факторов, на которые обращают внимание эксперты банковских организаций, частные инвесторы и другие финансовые структуры, выдающие займы под залог недвижимости много. Все они складывают понятие ликвидности передаваемой как обеспечение собственности – возможности выгодной реализации имущества в случае непогашения:
- год постройки для Москвы не должен быть более 1970 года;
- не рассматриваются деревянные дома и дома с деревянными перекрытиями;
- желательно минимально количество собственников и прописанных;
- на квартире не должно быть обременений.
Кроме того, учитываются состояние квартиры, дома и придомовой территории, транспортная доступность здания и престижность района, наличие требуемых для комфортной жизни объектов инфраструктуры. Кроме того, экспертная оценка позволяет сделать выводы о будущей стоимости квартиры или дома и возможности спроса на такой объект в будущем.
