Залоговое кредитование на данный момент можно назвать одним из самых удачных и популярных способов достаточно быстрого получения крупного займа, поэтому оценка недвижимости для ипотеки является насущным вопросом для многих, кому требуется значительная сумма денежных средств. Связь просматривается прямая – от суммы оценки коммерческой или жилой недвижимости (дома, квартиры, офиса или магазина) зависит и сумма денежных средств, которую банковская или иная структура сможет выдать на руки заемщику - как правило, это до 60-70% от рыночной стоимости залогового имущества.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Даже полный пакет требуемой банком документации не гарантирует выдачи затребованной суммы ипотечной ссуды, даже если все требования выполнены, и доход позволяет получить необходимое. Реальная оценочная стоимость – вот главный параметр для выдачи, причем необходим он обеим сторонам. Для кредитующей стороны оценка недвижимости для ипотеки влияет на возможность реализации залога в случае возникновения непреодолимых препятствий к погашению – например, при банкротстве физического лица. Учитывая то, что на протяжении всего периода займа квартира или дом остается собственностью кредитной организации, заинтересованность прямая – расходы на возможную реализацию имущества должны однозначно перекрывать все риски. Естественно, что рыночная стоимость приобретаемого в ипотеку жилья не должна быть завышенной – несмотря на попытки некоторых заемщиков «договориться» с экспертом, такой факт вскрывается достаточно быстро и попадание в мошеннические списки гарантировано. Кроме того, банк или частный инвестор всегда сотрудничает с несколькими конторами, производящими экспертизы и затребовать повторный отчет не составит труда (поэтому некоторые финансовые организации даже просят предоставить повторную оценку от других оценщиков). Экспертиза позволяет также выяснить степень износа самого многоквартирного дома, состояния жилья, под которое выдается ссуда – это позволяет приблизительно оценить возможный рост или падение стоимости в будущем. Важным фактором является и то, не относится ли дом, в котором находится кредитуемая недвижимость к ветхому фонду и не планируется ли снос – это также выясняет эксперт-оценщик. Кроме этих факторов, выясняется соответствие закладываемого объекта его плану, указанному в документах – наличие существенных перепланировок, не отраженных в плане, станет препятствием в оформлении, поскольку БТИ в случае реализации банком залога не пропустит переоформление документов на нового владельца. Отказ кредитной организации практически гарантирован, если имеется существенная перепланировка, а эти изменения не учтены БТИ и не внесены в план – в таком случае они считаются незаконными и реализовать недвижимость практически невозможно. Для потенциального заемщика оценка недвижимости для ипотеки также имеет свою ценность. В первую очередь, она позволяет узнать, нее завысил ли продавец (для вторичного или первичного рынка) стоимость жилой площади – цена должна быть адекватной аналогичным квартирам в том же районе в подобном состоянии. Кроме того, правильно просчитанная цена жилья позволит в худшей ситуации рассчитывать на то, что залог можно реализовать и покрыть все финансовые обязательства. Наличие перепланировок важно и для заемщика – незарегистрированные изменения дают возможность бюро технической инвентаризации отказать в переоформлении документов и время, потраченное на сбор необходимого пакета документов, будет потрачено зря.
Как происходит оценка при ипотеке
Выбор организации, которая проведет оценочную экспертизу всегда ложится на плечи заемщика, поскольку ни одна банковская структура не вправе настаивать на определенном эксперте. Однако у крупных финансовых организаций всегда имеются несколько аккредитованных экспертных компаний, входящих в специализированные СРО, которые они могут рекомендовать – в таком случае банк не будет дополнительно проверять квалификацию экспертов из компании-оценщика. Кроме того, обращение к аккредитованным специалистам позволяет уменьшить сроки согласования самого кредита, что немаловажно для покупателя и продавца. В первую очередь оценщик обязательно должен получить на руки копии всех документов на залоговое имущество – это кадастровый паспорт, выписки из БТИ, реальный план квартиры или дома. На их основании просчитывается предварительная стоимость, которая может быть изменена впоследствии. Обязательным является выезд эксперта – в оценочный альбом входят также фотографии, сделанные оценщиком. Кроме того, простой визуальный осмотр позволяет выявить множество различных факторов, которые будут влиять на цену жилья – перепланировки, наличие и качество ремонта, количество комнат и площадь помещения, видимые и скрытые дефекты. Кроме этого, будут учтены такие факторы:
экологичность проживания в районе расположения квартиры;
престижность района;
удаленность от остановок общественного транспорта, объектов инфраструктуры, требуемой для комфортной жизни (больниц, школ, детских садов, торговых центров);
состояние здания, в котором находится квартира, его возраст (для большинства банковских организаций износ здания не должен составлять более 60%);
материалы, из которых выстроен дом;
состояние и обустроенность подъезда и двора;
этажность здания.
Исходя их этих параметров, эксперт составляет оценочный альбом, в который будут входить:
Данные заказчика и компании-оценщика;
Методы, на основании которых произведена оценка;
Полная и непредвзятая информация об исследованном объекте недвижимости;
Анализ рынка недвижимого имущества в конкретном регионе или районе города;
Выводы по ликвидной и рыночной стоимости залогового имущества;
Приложения – документация по квартире или дому, фотографии.
Исходя из этих данных, и аналогичных отзывов кредитные эксперты принимают решение не только о возможности кредитования, но и о максимально доступной сумме – она составляет на данный момент от 60 до 70 процентов реальной стоимости жилого помещения.
Методы оценки
Существуют несколько наиболее часто используемых методов, с помощью которых производится экспертиза:
Сравнительный предполагает сравнение объекта с аналогичными вариантами, уже закрытыми на рынке вторичного или первичного жилья. При этом во внимание принимаются масса поправочных коэффициентов: если квартира аналогичной площади в таком же районе была реализована за 3 миллиона, далеко не факт что в конкретном случае оценка будет такой же. Учтется этаж, на котором расположено жилье (для первых и последних это сразу минус 10-15 %), качество ремонта или его отсутствие, планировка, удаленность от объектов инфраструктуры и транспортных развязок. Стоимость в таком случае принято считать рыночной.
Затратный метод подразумевает расчет расходов, требуемых для постройки аналогичного жилья (наиболее применим для частных домостроений). Как правило, метод позволяет рассчитать ликвидную стоимость жилой площади, которая обычно отличается от рыночной незначительно. Тем не менее, ели квартира с высококачественной отделкой находится в удаленном районе и в старом фонде – разница между рыночной и ликвидной ценой будет разительна.
Доходный (наименее часто используемый) метод учитывает потенциальную доходность реализуемого объекта: например, от его сдачи в аренду или для других нужд, где цель – получение дохода.
В каждом конкретном случае эксперт вправе самостоятельно принимать решение о выборе метода исследования для составления отчета, однако в большинстве случаев применяется комбинативный способ – рассчитывается рыночная и ликвидная цена, которые указываются в оценочном альбоме. Стоимость оценки недвижимости для ипотеки у всех известных экспертных компаний на данный момент примерно равна – в городской черте она составляет от 5 до 10 тысяч рублей. Для загородных объектов цена несколько выше – 20-25 тысяч рублей, которые лягут на плечи заемщика.
Сколько действует отчет?
Немаловажным фактором для потенциального заемщика является срок действия оценки недвижимости для ипотеки – даже при его наличии сбор документов по списку банка может затянуться, поэтому актуальность экспертного альбома весьма важный фактор. Согласно законодательным актам, действующим в РФ, экспертиза жилья для оформления ипотечного кредита актуальна в течение 6 месяцев, после чего обязательна новая проверка.
