Заложить кредитную квартиру

Ситуация знакомая многим: вы взяли ипотеку, платите несколько лет, но жизнь не стоит на месте. Понадобились деньги на ремонт, лечение, обучение ребенка или развитие бизнеса. Вроде бы есть квартира - дорогой актив. Но она уже в залоге у банка. Можно ли использовать ее снова, чтобы получить дополнительные средства? Можно, но не так, как кажется.

Что значит «заложить кредитную квартиру»?

Речь идет о ситуации, когда вы пытаетесь оформить второй кредит под залог недвижимости, которая уже находится в ипотеке. Технически это называется «второй залог» или «субординация». Однако большинство банков не идут на это, потому что их права становятся вторичными: в случае вашего дефолта первым деньги от продажи квартиры получит ипотечный банк, а второму кредитору может ничего не достаться.

Реальный рабочий вариант - не второй залог, а рефинансирование

Практически единственный способ получить деньги под уже заложенную квартиру - это рефинансирование ипотеки. Вы обращаетесь в новый банк, который соглашается выдать вам кредит на сумму, достаточную, чтобы:

• полностью погасить остаток текущей ипотеки;
• выдать вам разницу наличными (до 80% от рыночной стоимости квартиры минус старый долг).

В результате старая ипотека закрывается, обременение с квартиры снимается, а затем на нее оформляется новый, уже больший залог - в пользу нового банка. У вас остается один кредит, а дополнительные деньги вы получаете на руки.

Какую сумму можно получить?

Все зависит от стоимости квартиры и остатка долга. Пример:

• Квартира стоит 6 млн рублей.
• Остаток по ипотеке - 2 млн рублей.
• Новый банк готов выдать до 70% от стоимости квартиры: 6 млн × 70% \= 4,2 млн.

Из этой суммы 2 млн уходят на погашение старой ипотеки. Оставшиеся 2,2 млн вы получаете наличными. Срок нового кредита можно увеличить, чтобы платеж остался комфортным.

Какие требования к квартире и заемщику?

Банки строже оценивают такие сделки, чем обычное рефинансирование без выдачи денег «сверху». Основные параметры:

К заемщику:

• Стабильный официальный доход, которого хватает на новый, более крупный платеж.
• Хорошая кредитная история - никаких длительных просрочек по текущей ипотеке.
• Долговая нагрузка: все платежи по кредитам не должны превышать 50-60% от дохода.

К квартире:

• Рыночная стоимость должна быть достаточной, чтобы после погашения старого долга оставался запас для выдачи вам денег.
• Квартира в хорошем состоянии, не аварийная, без незаконной перепланировки.
• Нет несовершеннолетних собственников (или есть разрешение опеки).

Что выгоднее: второй залог или рефинансирование?

Второй залог теоретически возможен в некоторых банках, но это экзотика. Ставка будет выше, срок - короче, а одобрение - редкостью. Рефинансирование - стандартный, отлаженный инструмент. Вы получаете:

• - Единую низкую ставку на всю сумму нового кредита (не две разные).
• - Длинный срок - можно растянуть на 15-20 лет и сделать платеж комфортным.
• - Одного кредитора - не нужно следить за двумя разными графиками.

Как быстро можно получить деньги?

Процесс занимает от 10 до 20 рабочих дней:

• Подача заявки и предварительное решение - 2-3 дня.
• Оценка квартиры новым банком - 2-4 дня.
• Юридическая проверка документов - 3-7 дней.
• Погашение старой ипотеки новым банком и снятие обременения - 3-5 дней.
• Регистрация нового залога в Росреестре - 3-5 рабочих дней.

Это дольше, чем обычный потребительский кредит, но плата за время - сотни тысяч сэкономленных процентов.

Какие риски?

Главный риск - увеличиваете долг. Вы берете не просто рефинансирование для снижения ставки, а увеличиваете сумму обязательств. Если раньше вы должны были банку 2 млн, то после рефинансирования - 4,2 млн. При этом квартира остается в залоге, и в случае неплатежей вы рискуете ее потерять.

Поэтому такой шаг оправдан, только если дополнительные деньги решают реальную проблему, дают возможность заработать или существенно улучшают качество жизни. Брать рефинансирование «на всякий случай» или для развлечений - плохая идея.

Какие документы нужны?

Стандартный пакет для рефинансирования ипотеки с получением дополнительных средств:

• Паспорт, СНИЛС.
• Выписка из ЕГРН на квартиру.
• Текущий кредитный договор по ипотеке.
• Справка из банка об остатке долга.
• Справка 2-НДФЛ или по форме банка.
• Согласие супруга (если квартира в браке).

Новый банк сам запросит у старого все необходимые сведения через официальные каналы.

Заложить квартиру, которая уже в кредите, - звучит сложно, но на деле решается через рефинансирование. Вы закрываете старую ипотеку, получаете дополнительные деньги на любые цели и остаетесь с одним кредитом, но уже на больших условиях. Это инструмент для тех, кому нужны серьезные средства и кто уверен в своей платежеспособности.

Оставьте заявку - мы подберем банк, готовый рефинансировать вашу ипотеку с выдачей дополнительных средств, и рассчитаем предварительные условия.