Расторжение официально зарегистрированных семейных уз редко проходит без нервных срывов и бурного передела движимых и недвижимых вещей. А ипотека при разводе зачастую становится камнем преткновения, о который доламываются остатки некогда прочных отношений. При отсутствии брачного контракта решение суда разделить квартиру пополам, как совместно нажитое имущество, зачастую выводит угаснувший конфликт на новый качественный уровень горения. А ведь суд действует в рамках закона согласно 7 главе Семейного кодекса, а также ФЗ №102 «Об ипотеке». Но разводящиеся стороны гораздо сильнее волнует, кому платить банку, а значит, одним судебным процессом дело не закончится.
Сегодня мы рассмотрим несколько типичных бракоразводных процессов при незакрытом ипотечном долге, а также покажем несколько вариантов действий и объясним, как делится ипотека при разводе.
Важно! До похода в ЗАГС с документами о разводе, зайдите сначала в банк, оформивший ипотеку, потому что расторжение брака зачастую является прямым нарушением кредитного договора.
Что делать с ипотекой при разводе?
Начать следует с того, как проходит развод. Если бракоразводный процесс протекает без имущественных споров, то есть муж и жена заранее обговорили нюансы раздела, то доступно 4 пути выхода из тупикового спора, связанного с ипотекой:
- Отказ от прав – кажется идеальное решение проблемы – тот, кому достаётся жильё платит по кредиту. Оформляется отказ от права на половину жилой площади с согласия банка и через нотариуса, а затем ипотечный договор переоформляется на единственного заёмщика. Однако кредитная организация одобрит такой поворот событий при условии, что заемщик докажет реальную возможность ежемесячно выплачивать установленную сумму.
К сожалению, чаще всего ипотечный кредит оформляется из расчета, что двое будут долго и мирно жить в браке, а значит исправно вносить свою долю на банковский счет. Поэтому когда доходит до раздела обязательств, оказывается, что ни один, ни второй заемщики выплачивать ежемесячный платеж по кредиту самостоятельно не в силах. Поэтому такое предложение бракуется банком в 80% случаев, как неприемлемый выход из неприятного положения;
- Продажа квартиры – решение может показаться оптимальным для семьи без детей: квартиру продали, долг погасили, если остались деньги – пополам разделили. Вот только банк при досрочном погашении кредита теряет немалую долю прибыли, поэтому получить разрешение финансовой организации на продажу квартиры бывает крайне сложно. Кроме того, стоимость обремененной ипотекой квартиры ниже, чем у жилья, находящегося в частной собственности.
Поэтому принимая решение продавать квартиру, перечитайте внимательно договор, потому что попытка реализации жилья может оказаться слишком затратной, а банк может содрать дополнительную комиссию за нарушение условий ипотечного договора, а это – новые финансовые расходы. В итоге суммы, полученной от продажи квартиры, хватит только на погашение долга, а предыдущие платежи вы просто подарите банку.
- Раздел ипотеки – вариант, наиболее выгодный для банка. Суть решения крайне проста: анализируется размер стабильного ежемесячного дохода каждого из супругов; если сумма достаточно высока, а кредитуемые стороны согласны, то общее жильё продаётся. Вырученные от продажи деньги используются в качестве первоначального взноса для покупки двух отдельных жилых помещений. В результате одна ипотека при разводе превращается в две, банк получает повышенную прибыль, а вчерашние супруги переезжают в новое жилье.
Естественно, с точки зрения практичности вариант хорош и для бывших супругов. Вот только возможен он лишь, если бывшие заемщики сумеют подтвердить перед банком возможность оплачивать отдельную ипотеку. Без прямых доказательств платежеспособности клиентов банк не рискнет переоформлять сделку, стабильно приносящую прибыль.
- Раздел по договоренности – большинство банков при оформлении ипотеки предлагает молодым семьям составить брачный контракт. К сожалению, данная практика только набирает популярность в нашей стране. Однако если будущие или уже нынешние супруги при оформлении ипотечного кредита составят хотя бы официальное письменное соглашение, касающееся исключительно обязательств при выплате или разделе ипотечного жилого имущества, то данный документ заметно упростит ситуацию в будущем.
Важно! Любые решения о том, кому останется квартира в ипотеке при разводе или как будут делиться обязательства в дальнейшем, принимаются 3-мя сторонами: мужем, супругой и банком. Без одобрения кредитной организации любые самостоятельные действия с обремененной ипотечными обязательствами недвижимостью считаются незаконными.
К сожалению, «тихие» разводы после нескольких лет совместной жизни и массы совместно нажитого имущества довольно редки. Такие ситуации с разделом всего нажитого, включительно с ипотечным жильём, решаются через суд. Как было сказано выше, при отсутствии брачного контракта или хотя бы письменного соглашения о разделе обязательств, суд обычно делит приобретенную квартиру поровну.
Конечно, один из супругов может попытаться склонить чашу судового правосудия в свою сторону, доказав, что за время совместного проживания выплаченная им доля была больше, чем доля созаёмщика. Под грузом доказательств судебное решение перераспределит долговые обязательства либо отдаст бо́льшую часть квартиры тому, кто внёс больше денег в счёт погашения долга. Такое же решение может быть принято, если будет доказано, что часть долга была погашена за счет личных сбережений, а также денег полученных по наследству или в подарок одним из членов бывшей семьи.
А если жильё куплено до брака?
Квартира, купленная в ипотеку до официального оформления семейных отношений, после развода достаётся титульному владельцу, но и прописанные в договоре обязательства по кредиту снова ложатся на его плечи. Обделенная вторая половина может попытаться взыскать назад ту часть долга, которая была внесена им или ею в период замужества и совместного проживания на указанной жилой площади.
Ипотека при разводе супругов с детьми или с бюджетными средствами
Бракоразводные процессы, в ходе которых задеваются интересы и права несовершеннолетних детей, рассматриваются только через суд. Любой правовед скажет, что спрогнозировать со 100% вероятностью исход дела невозможно, потому что судья будет рассматривать все нюансы каждой конкретной ситуации. С уверенностью можно сказать только, что тот из супругов, с которым останется жить ребенок или дети, вероятней всего получит долевое преимущество в счет обеспечения необходимого минимума жилищной площади на нужды ребенка.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал или же часть долга была погашена за счет этих денег, то ипотека после развода разделится на равные части между всеми членами семьи (включая детей), а большая часть квартиры отойдет тому, кто будет проживать с детьми до их 18-го дня рождения. Говоря проще, если в семье один ребенок, то 2/3 квартиры достанутся тому, кто по решению суда будет опекать малыша до совершеннолетия.
Квартиру, приобретенную по программе государственного ипотечного кредитования (военная ипотека), поделить не получится, потому что такие целевые средства с точки зрения закона не являются совместно нажитыми, а значит и жильё, и обязательства по кредиту изначально закрепляются только за одним из супругов.
