Владелец квартиры готовится к продаже и обнаруживает, что в государственной базе указана одна площадь, а в его документах - другая. Или собственник участка замечает, что на кадастровой карте граница проходит через соседскую территорию. Такие ситуации не всегда означают серьезную юридическую проблему, но оставлять их без внимания нежелательно.
От точности сведений о недвижимости зависит возможность проверить объект, установить его характеристики и подготовить документы для различных сделок. Если информация противоречива, могут возникнуть вопросы у покупателя, оценщика или кредитора.
При этом способ устранения неточности определяется не тем, насколько сильно отличаются цифры, а тем, откуда они взялись. В одном случае достаточно обращения к регистратору, в другом придется восстановить историю кадастрового учета.
Обнаружили неточность: с чего начать
Не спешите заказывать новый технический план или оплачивать услуги специалистов. Сначала проведите небольшую проверку.
Первое - определите объект. Найдите его кадастровый номер. Адрес может измениться, а у нескольких помещений в одном здании бывают похожие обозначения.
Второе - выпишите спорные данные. Например, в реестре фигурирует площадь 81,4 м², хотя в документах на квартиру указано 81,9 м².
Третье - выясните происхождение цифр. Важно понять, когда они появились, на основании каких бумаг и не проводились ли позднее кадастровые работы.
Четвертое - проверьте историю недвижимости. Перепланировка, реконструкция, объединение помещений или изменение адреса иногда объясняют разницу без каких-либо ошибок регистратора.
Пятое - определите, что именно требуется исправить. Неверно перенесенную запись можно исправить одним способом, а недостоверные результаты измерений - другим.
Шестое - подготовьте основания для обращения. Утверждения владельца недостаточно: регистратору нужны данные, позволяющие установить правильную информацию.
Седьмое - проконтролируйте результат. После принятия решения проверьте обновленные характеристики объекта.
Если предстоит сделка, разумно разобраться с существенными расхождениями до подписания документов, предусматривающих жесткие сроки исполнения обязательств.
Почему сведения о недвижимости могут различаться
ЕГРН не существует отдельно от документов, которые поступают на кадастровый учет и государственную регистрацию. Информация формируется на основании подготовленных ранее материалов и решений уполномоченных органов.
Поэтому искать проблему нужно с учетом истории объекта.
При заполнении реестра перепутали цифры
Представим, что регистратору передали документ с номером помещения 118, а в электронной записи появился номер 181.
Если первоначальный документ был оформлен правильно, необходимо исправить расхождение, возникшее при обработке информации.
Такую ситуацию закон относит к техническим ошибкам.
В кадастровом документе изначально были неверные данные
Другой пример: после измерений инженер неправильно рассчитал конфигурацию участка. Получившийся межевой план поступил на регистрацию, а затем ошибочные координаты появились в государственной базе.
Регистратор в этом случае мог перенести информацию без каких-либо искажений. Но сама информация оказалась недостоверной.
Подобные случаи относятся к реестровым ошибкам при наличии признаков, предусмотренных законодательством.
Объект изменился, а документы остались прежними
Собственник объединил два помещения, изменил планировку либо провел реконструкцию здания.
В результате реальные параметры отличаются от тех, что были зарегистрированы несколько лет назад.
Это не обязательно ошибка в ЕГРН. Возможно, необходимо оформить изменения объекта по соответствующей процедуре.
Сравниваются документы разных периодов
Старые технические паспорта, современные кадастровые материалы и договоры приобретения иногда содержат разные показатели.
Причина может заключаться в ранее применявшихся правилах определения характеристик недвижимости.
Например, отличия в расчете площади не всегда свидетельствуют о неправильном измерении квартиры.
Выяснить ситуацию можно только после изучения документации.
Два вида ошибок: как определить свою ситуацию
Для собственника полезнее ориентироваться не на юридические названия, а на один вопрос:
Совпадает ли запись в ЕГРН с документом, на основании которого она была сделана?
Если нет - возможно, ошибка появилась при регистрации.
Если совпадает, но исходный документ содержит недостоверные характеристики, нужно разбираться с его содержанием.
| Что произошло | Вероятный вид ошибки | С чего начинать |
| В базе переставлены цифры кадастровой характеристики | Техническая | Сверить запись с документом-основанием |
| В межевом плане неверно рассчитаны координаты | Реестровая | Проверить материалы кадастровых работ |
| В техническом плане допущена ошибка измерения | Реестровая | Подтвердить фактические параметры |
| После реконструкции изменились размеры здания | Не обязательно ошибка | Проверить необходимость кадастрового учета изменений |
| Улица официально переименована | Не обязательно ошибка | Проверить сведения о присвоенном адресе |
| На квартиру претендуют два человека | Возможно, спор о праве | Изучить основания регистрации собственности |
Последние три ситуации особенно важны. Формально похожие расхождения могут требовать совершенно разных действий.
Где искать правильные характеристики объекта
Выяснение обстоятельств начинается с документов, сохранившихся у владельца.
Для квартиры это могут быть договор приобретения, технические материалы, документы о перепланировке и другие бумаги, содержащие описание помещения.
Для земельного участка наибольший интерес представляют результаты межевания, ранее подготовленные планы и материалы установления границ.
Необязательно сразу собирать все, что связано с объектом за последние десятилетия.
Сначала определите конкретный показатель, который вызывает сомнения.
Например, если неверно записан номер квартиры, изучение ее поэтажного плана может оказаться излишним. Гораздо полезнее установить документ, из которого регистратор получил адресные сведения.
И наоборот: при спорной площади одного договора купли-продажи может быть недостаточно.
Как проверить квартиру
Сопоставьте кадастровый номер, адрес, площадь и описание помещения.
Если в разных источниках обнаружены расхождения, установите даты их составления. Затем выясните, происходили ли после этих дат изменения недвижимости.
Особое внимание уделите тому, не затрагивает ли проблема зарегистрированные права.
Неточная цифра площади и неправильно определенный собственник - вопросы разного правового характера.
Как проверить земельный участок
С землей ситуация нередко сложнее, поскольку ее границы описываются координатами.
Визуальное смещение на публичной карте не всегда позволяет достоверно установить причину проблемы.
Для выводов могут потребоваться сведения об исходных измерениях, документация по соседним участкам и участие кадастрового инженера.
Если исправление влияет на интересы других владельцев, необходимо учитывать дополнительные юридические ограничения.
Опечатка при регистрации: как ее устранить
Когда выяснилось, что исходные материалы были правильными, можно рассматривать процедуру исправления технической ошибки.
Она предусмотрена статьей 61 Федерального закона № 218-ФЗ.
Куда обращаться
Заявление направляют в орган регистрации прав посредством предусмотренных законодательством способов.
Для электронного обращения об исправлении технической ошибки допускается использование личного кабинета без усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя в соответствии с частью 2.1 статьи 61.
Доступные способы подачи и требования к заполнению необходимо уточнять для выбранной государственной услуги.
Что написать в заявлении
Главное - показать противоречие между двумя источниками.
Укажите кадастровый номер, проблемную характеристику, правильное значение и документ, подтверждающий его.
Например, в описании можно написать:
«Прошу проверить сведения о номере помещения. В документе, на основании которого осуществлялась регистрация, указан номер 56, тогда как в ЕГРН содержится номер 65».
Это позволяет регистратору понять, какое несоответствие необходимо проверить.
Не следует требовать произвольной замены значения, не объясняя, откуда получена новая информация.
Как долго ждать
Если обстоятельства соответствуют определению технической ошибки, ее исправление производится в пределах трех рабочих дней со дня обнаружения или получения заявления.
Закон также предусматривает уведомление заинтересованных участников после внесения корректировки.
Если оснований для изменения записи нет, регистратор обязан сообщить об отказе в предусмотренном порядке.
Само по себе несогласие владельца с характеристикой недвижимости не подтверждает техническую ошибку.
Если неверные сведения пришли из кадастровых документов
Представим, что при межевании инженер допустил неточность. Через некоторое время собственник обнаружил, что координаты участка не соответствуют его фактическому положению.
Обращение с просьбой «поменять неправильные координаты» не всегда решит проблему.
Необходимо определить достоверные данные, которые могут быть внесены в государственный реестр.
Сначала изучают исходные материалы
Если документы позволяют однозначно установить правильные характеристики, вопрос иногда решается без повторения полного комплекса кадастровых работ.
Когда необходимых измерений нет либо исходные результаты недостоверны, собственнику может понадобиться кадастровый инженер.
Специалист изучает ситуацию, проводит предусмотренные работы и подготавливает соответствующие материалы.
Но участие инженера не означает, что любой спор будет решен автоматически.
Когда возникает проблема с соседями
Допустим, исправление координат одного участка меняет положение общей границы.
Сосед может считать эти изменения необоснованными.
В таком случае необходимо выяснить, действительно ли имеется ошибка, какие документы подтверждают границу и затрагиваются ли права третьих лиц.
При наличии спора о местоположении границы может потребоваться судебное разбирательство.
Кроме того, для отдельных ошибок в описании границ предусмотрены специальные механизмы исправления с участием Росреестра.
Сколько занимает процедура
Общий срок исправления реестровой ошибки при поступлении документов, содержащих необходимые подтверждения, составляет пять рабочих дней.
Однако сначала может потребоваться проведение измерений, подготовка материалов или разрешение возникшего спора.
Поэтому пять дней - не универсальная продолжительность всего процесса.
Что делать при расхождении площади квартиры
Это один из наиболее понятных примеров, на котором легко показать разницу между ошибкой и изменением характеристик.
Допустим, собственник видит площадь 69,1 м² в выписке, но в его документах фигурирует 70,3 м².
Прежде всего нужно выяснить, почему появились два значения.
Возможны четыре варианта.
Неверно перенесен показатель. Правильная цифра содержится в документе-основании, а в реестр попало другое значение. В этом случае рассматривается техническая ошибка.
Неправильно проведено измерение. Если некорректная площадь указана уже в техническом плане, потребуется разобраться с исходными расчетами.
После оформления документов изменилось помещение. Перепланировка или реконструкция может повлечь необходимость оформления новых характеристик.
Показатели рассчитаны по разным правилам. Иногда различия между старыми и современными документами объясняются особенностями учета.
Важно не выбирать автоматически наибольшую площадь как более выгодную.
Правильное значение должно иметь документальное и правовое обоснование.
Если ошибка касается адреса
Иногда собственник замечает, что в выписке присутствует старое название улицы либо неправильно указан корпус.
В этой ситуации необходимо проверить, существует ли официальный документ об изменении адреса.
Если улица переименована, данные могут нуждаться в актуализации на основании сведений уполномоченного органа.
Если же адрес изначально был правильным, но в реестр перенесли неверный номер здания, возможно исправление технической ошибки.
Нельзя путать эти случаи.
Обычная опечатка не требует тех же действий, что официальное изменение адресных характеристик объекта.
Почему Росреестр может не внести исправление
Отрицательное решение иногда связано не с отсутствием проблемы, а с тем, что заявитель обратился по неподходящей процедуре.
Например, собственник считает ошибкой расхождение площади, возникшее после реконструкции. Но в реестре по-прежнему отражены характеристики здания на дату предыдущего кадастрового учета.
Вместо исправления опечатки может понадобиться оформление произошедших изменений.
Другой пример - отсутствие надежных документов, подтверждающих новую площадь или координаты.
Также препятствием может стать спор между правообладателями.
В такой ситуации необходимо изучить причины отказа, а затем определить дальнейшее действие: представить подтверждения, подготовить новые материалы или использовать процедуру обжалования.
Если решение регистратора нарушает права заявителя, законодательство предусматривает возможность судебной защиты.
В каких случаях понадобится суд
Не всегда вопрос связан только с цифрами.
Иногда за противоречием в документах скрывается конфликт между собственниками.
Например, два владельца участков по-разному определяют общую границу. Или выясняется, что зарегистрированное право на объект оспаривает другой человек.
Здесь нужно различать исправление описания недвижимости и разрешение имущественного спора.
Нельзя использовать процедуру устранения технической ошибки для того, чтобы без надлежащего основания передать право собственности другому лицу.
Если спор невозможно разрешить административно, потребуется определить предмет судебного требования и собрать доказательства.
При этом обращаться в суд заранее по каждой обнаруженной неточности не нужно. Большинство простых расхождений следует сначала оценить в рамках предусмотренных регистрационных процедур.
Нужно ли оплачивать исправление
Закон не предусматривает отдельной государственной пошлины за само исправление технической или реестровой ошибки по статье 61.
Но расходы иногда связаны с действиями, которые предшествуют этому исправлению.
Например, могут потребоваться кадастровые работы, получение отдельных документов или юридическая помощь.
Их стоимость определяется конкретными обстоятельствами.
Не стоит путать бесплатное исправление ошибочной записи с другими регистрационными действиями: при кадастровом учете изменений и регистрации прав могут применяться отдельные правила.
Может ли неточность помешать продаже квартиры
Представим, что покупатель проверяет объект и обнаруживает разные значения площади в договоре и реестре.
Даже если противоречие не приводит к автоматическому отказу в регистрации, оно может вызвать дополнительные вопросы и задержать подготовку сделки.
Чем существеннее расхождение, тем важнее выяснить его причину.
Особое внимание следует уделять случаям, когда невозможно однозначно определить недвижимость или существуют сомнения относительно зарегистрированного права.
Перед получением задатка или подписанием договора с ограниченными сроками лучше провести предварительную проверку.
Если же обнаружена незначительная опечатка, порядок действий будет зависеть от того, влияет ли она на идентификацию объекта и регистрационные действия.
Что происходит при оформлении залога
Для кредитования под залог недвижимости важны не только рыночная стоимость квартиры и ее техническое состояние.
Кредитор должен понимать, какие характеристики имеет объект и возможно ли зарегистрировать ипотеку в установленном порядке.
Поэтому расхождения в государственных сведениях могут потребовать дополнительного изучения.
Например, если площадь не соответствует техническому описанию, могут возникнуть вопросы при оценке имущества.
Если ошибка касается кадастрового номера, прежде всего нужно убедиться, что документы относятся к одному объекту.
А если в реестре имеются противоречия относительно правообладателя, проблема становится юридически значимой.
Можно ли подать заявку до исправления сведений
Предварительное рассмотрение вопроса о финансировании и окончательное оформление залоговой сделки - разные этапы.
Не всякая неточность исключает возможность оценки недвижимости.
Однако существенная ошибка способна препятствовать регистрации ипотеки либо потребовать дополнительных документов.
В подобных случаях необходимо определить, может ли расхождение быть устранено в административном порядке и сколько времени для этого потребуется.
Даже после приведения документов в порядок решение о предоставлении кредита зависит от условий кредитора, характеристик объекта и положения заемщика.
Когда нельзя ограничиться простым заявлением
Устранение ошибки по статье 61 не заменяет другие предусмотренные законом процедуры.
В частности, отдельного подхода требуют ситуации, когда:
- после реконструкции изменились параметры здания;
- перепланировка помещения еще не оформлена;
- соседние собственники оспаривают положение границы;
- не установлены достоверные координаты участка;
- имеются разногласия относительно права собственности;
- заявитель пытается оформить новый объект как исправление старой записи.
Если речь идет не об ошибке, а о реальном изменении недвижимости, необходимо использовать соответствующий порядок кадастрового учета или государственной регистрации.
Какие документы стоит сохранить
После обнаружения проблемы полезно сформировать небольшой комплект материалов, который позволит восстановить последовательность учетных действий.
В него могут входить выписка ЕГРН, документы о приобретении имущества, техническая документация, ранее подготовленные планы и решения государственных либо муниципальных органов.
Если уже направлялось обращение, сохраните его регистрационный номер и полученный ответ.
Когда спор касается границ земельного участка, также понадобятся материалы, позволяющие подтвердить фактическое и юридическое положение территории.
При обращении через представителя необходимо учитывать требования к подтверждению его полномочий.
Точный перечень зависит от причины неточности. Универсального комплекта, подходящего для любого объекта, нет.
Заключение
Расхождение между выпиской ЕГРН и документами владельца - это повод выяснить историю объекта, а не сразу заказывать новые измерения.
Первостепенное значение имеет происхождение неправильной информации. Ошибку регистратора, неточность кадастровых материалов и изменение самого объекта нельзя устранять одним и тем же способом.
Если ситуация не затрагивает права других лиц и подтверждена достоверными документами, вопрос нередко удается решить без суда.
Перед продажей недвижимости или оформлением кредита под ее залог желательно разобраться с существенными противоречиями заранее, чтобы не выяснять их причины уже в процессе заключения сделки.
Источники
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 61.
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
- Росреестр. Официальные разъяснения об исправлении ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Положения о регистрации и защите имущественных прав.
