Наличие исполнительного производства усложняет получение финансирования, но не всегда делает его невозможным. В отдельных случаях заемщик может оформить кредит под залог недвижимости с долгами у приставов, если объект можно передать в залог, доход позволяет выполнять обязательства, а ситуация с задолженностью понятна кредитору.
При этом недвижимость не гарантирует одобрение заявки. Кредитор будет оценивать не только стоимость залога, но и финансовое положение заемщика, размер задолженности, наличие ограничений на объект и причины возбуждения исполнительного производства.
Перед обращением за кредитом важно заранее проверить документы и оценить риски. Ошибка на этом этапе может привести к отказу, увеличению долговой нагрузки или потере заложенной недвижимости.
Можно ли получить кредит с долгами у приставов
Закон не запрещает должнику обращаться за новым кредитом. Однако открытое исполнительное производство становится для кредитора дополнительным фактором риска.
При рассмотрении заявки могут учитываться:
- размер задолженности;
- причины возникновения долга;
- наличие просрочек по кредитам;
- сумма удержаний из зарплаты;
- арест банковских счетов;
- ограничения на недвижимость;
- официальный доход;
- действующие кредиты и займы;
- стоимость и юридическая чистота залогового объекта.
Вероятность положительного решения может быть выше, если сумма задолженности относительно небольшая, заемщик получает стабильный доход, а недвижимость не находится под арестом.
В некоторых случаях часть кредитных средств направляется непосредственно на погашение исполнительного производства. Однако такая схема должна быть заранее согласована с кредитором и подробно закреплена в документах.
Обещания оформить кредит с долгами у приставов без проверки дохода, документов и состояния недвижимости должны вызывать настороженность.
Проверьте исполнительные производства
Перед подачей заявки необходимо получить полную информацию обо всех открытых исполнительных производствах.
Сведения можно проверить в Банке данных исполнительных производств ФССП или через Госуслуги. Важно не ограничиваться общей суммой, которая отображается в результатах поиска.
Необходимо выяснить:
- номер исполнительного производства;
- основание возникновения долга;
- точную сумму задолженности;
- размер исполнительского сбора;
- данные взыскателя;
- реквизиты судебного пристава;
- наличие арестов счетов;
- размер удержаний из дохода;
- наличие запретов на регистрационные действия;
- порядок полного погашения задолженности.
Если долг уже выплачен, но исполнительное производство продолжает отображаться как действующее, нужно обратиться к приставу и предоставить подтверждающие документы.
Для кредитора обычно недостаточно одной квитанции об оплате. Важно, чтобы исполнительное производство было окончено, а наложенные ограничения официально отменены.
Закажите выписку из ЕГРН
Чтобы оформить кредит под залог недвижимости, кредитор должен зарегистрировать ипотеку в Едином государственном реестре недвижимости.
Поэтому перед подачей заявки следует заказать свежую выписку из ЕГРН и проверить:
- собственника недвижимости;
- размер принадлежащей заемщику доли;
- наличие действующей ипотеки;
- зарегистрированные аресты;
- запреты на регистрационные действия;
- права и требования третьих лиц;
- соответствие характеристик объекта документам.
Если на объект наложен запрет, Росреестр может приостановить регистрацию новой ипотеки. Сначала необходимо добиться снятия ограничения.
При этом важно различать арест банковского счета и запрет на действия с недвижимостью. Арест карты не всегда означает, что квартира также арестована. А отсутствие списаний со счета не подтверждает, что объект свободен от ограничений.
Уточните порядок снятия ареста или запрета
Если недвижимость уже находится под арестом, стандартное оформление залога может оказаться невозможным.
В такой ситуации необходимо выяснить:
- На каком основании наложено ограничение.
- Какую сумму нужно выплатить для его снятия.
- Кто должен направить документы в Росреестр.
- Сколько времени занимает отмена ограничения.
- Может ли кредитор перечислить часть средств непосредственно взыскателю.
Иногда стороны используют схему, при которой часть кредита направляется на закрытие задолженности, после чего снимается запрет и регистрируется ипотека.
Однако порядок действий должен быть зафиксирован письменно. В документах необходимо указать:
- сумму, направляемую на погашение долга;
- реквизиты получателя;
- сроки снятия ограничения;
- момент регистрации залога;
- порядок передачи оставшихся средств заемщику.
Нельзя полагаться только на устные обещания, что арест будет снят после подписания договора.
Проверьте действующие залоги
Недвижимость может уже находиться в ипотеке у банка или другого кредитора.
В некоторых случаях допускается последующий залог, но возможность его оформления зависит от условий первого договора. Предыдущий кредитор может запретить передачу объекта в новый залог или потребовать предварительное согласие.
Перед заявкой нужно проверить:
- остаток задолженности по первой ипотеке;
- условия действующего договора;
- наличие запрета на последующий залог;
- необходимость согласия первого кредитора;
- достаточность стоимости объекта;
- возможность погашения первой ипотеки за счет нового кредита.
На практике многие кредиторы предпочитают работать с недвижимостью, свободной от действующих залогов и других обременений.
Проверьте кредитную историю
Исполнительное производство может возникнуть не только из-за кредитной задолженности. Причиной могут стать налоги, штрафы, коммунальные платежи, алименты или другие обязательства.
Но при рассмотрении заявки кредитор обязательно оценивает кредитную историю заемщика.
В отчете следует проверить:
- действующие кредиты;
- кредитные карты;
- микрозаймы;
- закрытые обязательства;
- просрочки;
- судебное взыскание;
- поручительства;
- ошибочно указанные договоры;
- кредиты, которые заемщик не оформлял;
- количество недавних запросов кредитной истории.
Получить информацию о бюро, в которых хранится кредитная история, можно через Госуслуги или Центральный каталог кредитных историй.
Ошибочные сведения желательно оспорить до подачи новой заявки. Также не стоит одновременно обращаться в большое количество организаций: массовые запросы кредитной истории могут восприниматься как признак финансовых проблем.
Рассчитайте реальный ежемесячный платеж
Оценивать платеж нужно не по полной зарплате, а по сумме, которая остается после удержаний, обязательных расходов и выплат по другим кредитам.
При исполнительном производстве часть дохода может удерживаться в пользу взыскателя. Кроме того, денежные средства, поступившие на арестованный счет, могут быть списаны.
Например, заемщик получает 120 000 рублей в месяц. После удержаний ему остается 85 000 рублей. Обязательные семейные расходы составляют 60 000 рублей. В этом случае платеж по новому кредиту в размере 30 000 рублей будет слишком высоким, даже если первоначальная зарплата кажется достаточной.
Перед оформлением кредита желательно рассчитать:
- фактический доход после удержаний;
- платежи по другим кредитам;
- расходы на жилье и коммунальные услуги;
- расходы на питание и транспорт;
- содержание детей и иждивенцев;
- резерв на непредвиденные ситуации;
- расходы на страхование и обслуживание залога.
Новый кредит не должен оставлять заемщика без финансового запаса.
Проверьте кредитора
До передачи документов и внесения каких-либо платежей необходимо проверить организацию, которая предлагает кредитование.
Сведения о банках, микрофинансовых организациях и других участниках финансового рынка можно найти на сайте Банка России.
Особую осторожность нужно проявлять, если компания предлагает оформить заем под залог жилой недвижимости, но при этом называет себя микрофинансовой организацией. МФО не вправе выдавать гражданам потребительские займы, обеспеченные залогом жилого помещения.
Насторожить должны следующие условия:
- вместо залога предлагают договор купли-продажи;
- квартиру требуют заранее переоформить на кредитора;
- используется схема возвратной аренды или лизинга;
- заемщику не дают изучить договор;
- предлагают подписать незаполненные документы;
- требуют крупную предоплату за одобрение;
- обещают гарантированную выдачу независимо от долгов;
- организация отсутствует в реестрах Банка России;
- процентная ставка и итоговая переплата не указаны в договоре.
При классическом залоге заемщик остается собственником недвижимости. В ЕГРН регистрируется ипотека, а не переход права собственности к кредитору.
Если по документам квартира продается, заемщик рискует потерять право собственности сразу после регистрации сделки.
Изучите полную стоимость кредита
Нельзя оценивать предложение только по рекламной процентной ставке.
Дополнительные расходы могут включать:
- оценку недвижимости;
- страхование;
- нотариальные услуги;
- регистрацию ипотеки;
- комиссии;
- юридическое сопровождение;
- платные дополнительные услуги;
- штрафы за нарушение условий договора.
Перед подписанием необходимо проверить полную стоимость кредита и общую сумму, которую заемщик должен будет вернуть.
Отдельного внимания требуют положения о:
- штрафах и пенях;
- повышении процентной ставки;
- досрочном требовании всей суммы;
- сроках возникновения просрочки;
- порядке обращения взыскания;
- передаче долга третьим лицам;
- досрочном погашении;
- обязательном страховании;
- расходах при продаже залога.
Все существенные условия должны содержаться в договоре. Устные обещания сотрудника не имеют такого же значения, как подписанные документы.
Оцените риск утраты недвижимости
Главный риск залогового кредита заключается в том, что при длительной просрочке кредитор может потребовать обратить взыскание на недвижимость.
Это правило может распространяться и на единственное жилье, если оно добровольно передано в ипотеку.
Поэтому перед оформлением необходимо оценить, сможет ли заемщик продолжать выплаты при:
- снижении дохода;
- потере работы;
- болезни;
- появлении новых исполнительных производств;
- увеличении семейных расходов;
- повышении процентной ставки, если это предусмотрено договором.
Не стоит рассчитывать, что единственную квартиру нельзя будет забрать только потому, что другого жилья у семьи нет.
Какие документы подготовить
Для предварительного рассмотрения заявки обычно могут потребоваться:
- паспорт;
- документы о семейном положении;
- выписка из ЕГРН;
- документ, на основании которого возникло право собственности;
- сведения о доходах;
- документы о занятости;
- кредитная история;
- постановления судебного пристава;
- расчет задолженности;
- реквизиты взыскателей;
- документы по действующей ипотеке;
- отчет об оценке недвижимости;
- согласие супруга;
- документы совладельцев.
Точный перечень зависит от кредитора, вида недвижимости и обстоятельств возникновения задолженности.
Чем полнее документы подготовлены заранее, тем меньше вероятность, что проблемы будут обнаружены уже во время регистрации сделки.
Когда залоговый кредит может быть оправдан
Оформление кредита под залог недвижимости можно рассматривать, если:
- точная сумма долгов известна;
- задолженность перестала увеличиваться;
- часть средств направляется на ее полное погашение;
- ограничения на недвижимость можно снять;
- доход заемщика стабилен;
- новый платеж остается посильным;
- кредитор работает законно;
- условия договора понятны;
- у семьи остается финансовый резерв.
От заявки лучше отказаться или отложить ее, если:
- размер задолженности продолжает расти;
- доход нестабилен;
- почти вся зарплата уходит на обязательные расходы;
- кредит нужен только для временного перекрытия старых платежей;
- кредитор предлагает переоформить квартиру на себя;
- в договоре не указана полная стоимость кредита;
- заемщик уже рассматривает процедуру банкротства;
- недвижимость является единственным жильем, а запасного плана нет.
До оформления нового обязательства полезно рассмотреть альтернативы: реструктуризацию, рассрочку исполнения решения суда, переговоры со взыскателем или рефинансирование действующих кредитов.
Что проверить перед подачей заявки
Перед обращением за кредитом необходимо:
- Проверить все исполнительные производства.
- Уточнить полную сумму задолженности.
- Получить свежую выписку из ЕГРН.
- Проверить аресты, запреты и действующие ипотеки.
- Получить кредитную историю.
- Рассчитать доход после удержаний.
- Проверить кредитора в реестрах Банка России.
- Изучить полную стоимость кредита.
- Проверить порядок обращения взыскания на недвижимость.
- Оценить последствия потери дохода.
Кредит под залог недвижимости с долгами у приставов иногда позволяет закрыть разрозненные обязательства и привести финансы в порядок. Но такой кредит не должен использоваться только для отсрочки уже накопившихся проблем.
Решение имеет смысл только тогда, когда после сделки задолженность действительно уменьшается, ограничения снимаются, а новый платеж соответствует реальным возможностям заемщика.
Материал носит информационный характер. Возможность оформления кредита и регистрации ипотеки зависит от документов заемщика, статуса недвижимости, требований кредитора и обстоятельств исполнительного производства.
