Коротко: можно ли заложить апартаменты
- Апартаменты могут рассматриваться как обеспечение по кредиту, если право собственности оформлено и объект подходит требованиям конкретного кредитора.
- Ключевое значение имеет не рекламное название объекта, а его юридический статус и назначение, отраженные в ЕГРН.
- На практике многие апартаменты зарегистрированы как нежилые помещения, поэтому оценивать их точно так же, как обычную квартиру, нельзя.
- Перед заявкой важно проверить назначение объекта, собственников, существующие обременения и документы, на основании которых возникло право.
- Стоимость финансирования и доступная сумма зависят не только от рыночной цены апартаментов, но и от их ликвидности.
- Кредитор может учитывать расположение комплекса, спрос на подобные объекты, состояние здания и возможность дальнейшей реализации обеспечения.
- Если помещение фактически используется для проживания, это само по себе не меняет его зарегистрированное назначение.
- Перевод нежилого помещения в жилое — отдельная процедура; одного желания собственника или фактического проживания для этого недостаточно.
- Можно заложить апартаменты, но заранее обещать те же условия, что для квартиры, некорректно: каждый объект оценивается отдельно.
Почему сначала нужно проверить статус объекта
Слово «апартаменты» широко используется в объявлениях застройщиков и собственников, но для залоговой сделки важнее сведения из государственных реестров.
Недвижимость может выглядеть как обычная квартира: отдельная комната, кухня, санузел, жилой комплекс с ресепшеном и парковкой. Однако по документам объект может иметь статус нежилого помещения.
Жилищный кодекс относит к жилым помещениям жилой дом или его часть, квартиру или ее часть и комнату. Закон также связывает жилой статус с пригодностью помещения для постоянного проживания.
Поэтому перед ответом на вопрос «можно ли взять кредит под залог апартаментов» нужно определить, что именно принадлежит заемщику по документам.
Главный ориентир — сведения ЕГРН.
Чем апартаменты отличаются от квартиры при залоге
Для собственника внешнее различие может быть минимальным, а для кредитора юридическая характеристика объекта имеет большое значение.
Если объект зарегистрирован как квартира, он относится к жилой недвижимости.
Если апартаменты числятся нежилым помещением, залог оформляется уже с учетом такого назначения.
Само по себе нежилое назначение не исключает ипотеку. Законодательство допускает залог недвижимости разных типов, а правоприменительная практика отдельно рассматривает ипотеку нежилых помещений.
Разница проявляется прежде всего при оценке рисков и ликвидности.
Простое сравнение: квартира и апартаменты
| Критерий | Квартира | Апартаменты со статусом нежилого помещения |
| Статус объекта | Жилое помещение | Нежилое помещение |
| Что смотреть в первую очередь | Право собственности и обременения | Назначение, право собственности и обременения |
| Возможность использования как залога | Возможна | Возможна при соответствии требованиям кредитора |
| Оценка ликвидности | По рынку жилых квартир | По рынку сопоставимых апартаментов |
| Фактическое проживание определяет статус | Нет необходимости | Нет, решают зарегистрированные сведения |
| Возможен перевод в другой статус | В отдельных случаях | Возможен только при соблюдении установленной процедуры |
| Условия кредитования | Зависят от заемщика и объекта | Могут отличаться от условий для квартир |
Главный вывод: апартаменты не следует оценивать только по тому, насколько они похожи на квартиру визуально.
Что именно проверять в ЕГРН
До подачи заявки стоит получить актуальные сведения об объекте.
Важно увидеть:
- вид объекта недвижимости;
- его назначение;
- площадь;
- кадастровый номер;
- собственника или собственников;
- размер принадлежащей заемщику доли;
- зарегистрированные ипотеки;
- запреты и иные обременения.
Сведения ЕГРН используются для подтверждения характеристик объекта недвижимости и зарегистрированных прав. Росреестр также указывает, что через государственные сервисы можно получить актуальную информацию об объекте, включая кадастровые сведения.
Если продавец или управляющая компания называют помещение «апартаментами бизнес-класса», а в ЕГРН указано «нежилое помещение», кредитор будет ориентироваться именно на зарегистрированный статус.
Можно ли заложить нежилые апартаменты
Само нежилое назначение не означает запрета на залог.
В ипотеку может передаваться недвижимое имущество при соблюдении требований законодательства и наличии у залогодателя права распоряжаться им.
На практике вопрос будет заключаться в другом: готов ли конкретный кредитор принять именно такой объект.
Финансовая организация оценивает, насколько легко будет определить рыночную стоимость и насколько реально реализовать имущество, если обязательство перестанет исполняться.
Поэтому два помещения одинаковой площади могут восприниматься по-разному.
Например:
Объект A: современный комплекс рядом с метро, большое количество аналогичных сделок, понятный спрос.
Объект B: апартаменты в здании нестандартного назначения, сложная планировка, низкий спрос на вторичном рынке.
Даже при одинаковой цене предложения ликвидность обеспечения будет различаться.
Что влияет на сумму кредита
Сумма финансирования обычно не рассчитывается только исходя из площади или заявленной собственником стоимости.
Кредитор может учитывать несколько параметров.
Рыночная стоимость
Проводится оценка объекта. При этом стоимость продажи аналогичных апартаментов в реальных условиях может отличаться от стоимости квартиры такой же площади.
Ликвидность
Кредитору важно понимать, насколько широк круг потенциальных покупателей.
На нее могут влиять:
- расположение;
- транспортная доступность;
- состояние здания;
- инфраструктура;
- площадь;
- планировка;
- этаж;
- спрос на конкретный комплекс;
- объем аналогичных предложений.
Юридический статус
Чем проще и понятнее документы, тем меньше дополнительных вопросов.
Объект с одним собственником и без зарегистрированных ограничений проще анализировать, чем помещение с несколькими владельцами, старой ипотекой или спорными характеристиками.
Финансовое положение заемщика
Даже дорогие апартаменты не заменяют проверку самого клиента.
Оцениваются доход, действующие обязательства, кредитная история и возможность выполнять новый график платежей.
Почему цена апартаментов и размер залога — разные показатели
Предположим, собственник считает свои апартаменты объектом стоимостью 15 млн рублей.
Это не означает, что кредитор предоставит 15 млн.
Для залоговой сделки обычно важна не только предполагаемая рыночная цена, но и возможная стоимость реализации объекта с учетом рисков.
Поэтому стоимость недвижимости и доступный лимит финансирования — разные показатели.
Особенно это заметно для нестандартных объектов.
Чем сложнее найти сопоставимые предложения и потенциального покупателя, тем осторожнее может оцениваться обеспечение.
Имеет ли значение, что собственник постоянно живет в апартаментах
Даже если собственник фактически использует помещение как жилье много лет, юридический статус от этого автоматически не меняется.
Гражданское законодательство разделяет помещения, предназначенные для проживания, и помещения, используемые для иных целей.
Изменение назначения недвижимости требует установленной законом процедуры.
Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо соответствие установленным требованиям, а завершение процедуры связано в том числе с внесением измененных сведений о назначении в ЕГРН.
Поэтому фраза «я живу здесь как в обычной квартире» не является достаточным основанием для оценки объекта как жилого.
Можно ли сначала перевести апартаменты в жилое помещение
Теоретически такая возможность существует для помещений, которые соответствуют установленным требованиям и могут пройти предусмотренную законодательством процедуру.
Но считать перевод простым формальным действием нельзя.
Имеют значение характеристики помещения и здания, возможность соблюдения требований к жилым объектам и решение уполномоченного органа.
Процедура перевода регулируется жилищным законодательством. В настоящее время ее завершение связывается с внесением соответствующих изменений в ЕГРН.
Поэтому оформлять кредит, рассчитывая, что «после сделки статус точно поменяем», рискованно.
Кредитору объект нужно оценивать в том состоянии и с тем назначением, которое существует на момент рассмотрения заявки.
Что если апартаменты сдаются в аренду
Сам факт аренды не препятствует рассмотрению объекта, но добавляет еще один слой проверки.
Необходимо учитывать:
- срок договора;
- права арендатора;
- размер платежей;
- возможность прекращения аренды;
- наличие задолженности;
- влияние договора на дальнейшую реализацию объекта.
Для кредитора апартаменты с надежным арендатором могут представлять интерес как доходный объект, но долгосрочный договор на невыгодных условиях способен, наоборот, ограничить ликвидность.
Поэтому арендные отношения оцениваются отдельно от статуса помещения.
Какие апартаменты проще использовать в качестве обеспечения
Более понятным обычно является объект, у которого:
- зарегистрировано право собственности;
- нет спорных владельцев;
- отсутствуют неурегулированные обременения;
- назначение четко указано в ЕГРН;
- технические характеристики соответствуют документам;
- существует активный рынок аналогичных объектов;
- комплекс введен в эксплуатацию;
- объект можно нормально оценить по сопоставимым предложениям.
Это не гарантирует одобрение, но уменьшает количество юридических и оценочных вопросов.
Какие документы могут понадобиться
Конкретный перечень зависит от финансовой организации, но обычно полезно подготовить:
- актуальные сведения ЕГРН;
- документ, подтверждающий основание возникновения права;
- технические характеристики объекта;
- документы собственника;
- документы по существующему залогу, если он есть;
- сведения о перепланировках, если они проводились;
- договор аренды, если помещение сдано третьему лицу.
Если право принадлежит нескольким людям, отдельно анализируется структура собственности.
Можно ли заложить долю в апартаментах
Если заемщику принадлежит не весь объект, а только доля, ситуация становится сложнее.
Предметом рассмотрения будет именно принадлежащее заемщику право, а не вся недвижимость целиком.
Для кредитора доля зачастую менее ликвидна, чем самостоятельный объект, поскольку потенциальному покупателю придется взаимодействовать с другими собственниками.
Поэтому условия по доле могут существенно отличаться от условий по апартаментам, принадлежащим одному владельцу полностью.
Кому не подходит / ограничения
Залог апартаментов может оказаться неподходящим или потребовать дополнительной подготовки, если:
- Собственник не знает, какое назначение помещения указано в ЕГРН.
- Документы содержат противоречия по площади, назначению или собственникам.
- На объект уже зарегистрирован залог, который не позволяет свободно оформить новую ипотеку.
- Заемщику принадлежит только небольшая доля в апартаментах.
- В отношении помещения идет судебный спор.
- Объект сложно оценить из-за отсутствия сопоставимых предложений на рынке.
- Заемщик рассчитывает получить сумму, близкую к полной рыночной цене объекта, не учитывая требования конкретного кредитора.
Как проверить качество подготовки сделки
Проверьте ЕГРН до обращения за кредитом. Не ориентируйтесь только на название комплекса или информацию в рекламных материалах.
Определите точное назначение помещения. Именно зарегистрированные сведения помогают понять, какой тип объекта будет оценивать кредитор.
Сравнивайте апартаменты с апартаментами. Для предварительной оценки стоимости корректнее смотреть объекты аналогичного статуса, района, площади и класса, а не только квартиры по соседству.
Проверьте ограничения. Существующая ипотека, запрет регистрационных действий или спор могут изменить возможность сделки.
Оцените ликвидность. Наличие десятков похожих объектов в продаже и длительные сроки экспозиции могут быть важнее красивого ремонта.
Сопоставьте несколько предложений финансирования. Смотреть нужно на доступную сумму, срок, полную стоимость кредита, требования к объекту и порядок досрочного погашения.
Не рассчитывайте на будущую смену статуса. До официального перевода кредитор оценивает объект с тем назначением, которое существует сейчас.
Что важно запомнить
Ответ на вопрос «можно ли заложить апартаменты» зависит прежде всего от документов на конкретный объект.
Апартаменты могут использоваться как обеспечение, в том числе если они зарегистрированы как нежилое помещение. Однако автоматически применять к ним те же критерии, что к обычной квартире, неправильно.
Перед заявкой необходимо определить:
что указано в ЕГРН → кому принадлежит объект → есть ли обременения → насколько понятна его рыночная стоимость → существует ли спрос на аналогичные апартаменты → соответствует ли объект требованиям кредитора.
Если документы прозрачны, объект ликвиден и заемщик способен выполнять новый график платежей, апартаменты могут рассматриваться в качестве залоговой недвижимости.
Специалисты «МосИнвестФинанс» могут предварительно оценить характеристики апартаментов и определить, какие варианты финансирования доступны с учетом назначения, стоимости и юридического состояния объекта.
Источники
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 15–16 — понятие жилого помещения и перечень видов жилой недвижимости.
- Гражданский кодекс Российской Федерации — разграничение жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости.
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — общие правила использования недвижимого имущества в качестве обеспечения.
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — порядок учета характеристик объекта, государственной регистрации прав и обременений в ЕГРН.
- Жилищный кодекс Российской Федерации, глава о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые — условия изменения назначения недвижимости.
- Постановление Правительства РФ № 47 — требования к помещениям, признаваемым пригодными для проживания, и порядок оценки их соответствия установленным требованиям.
- Росреестр. Материалы о предоставлении сведений ЕГРН и кадастровых характеристиках недвижимости — практические разъяснения о проверке зарегистрированных данных объекта.
