Коротко: что нужно знать собственнику
- Наличие действующего арендатора не мешает рассматривать коммерческую недвижимость как обеспечение по кредиту.
- Решение зависит не только от цены объекта: кредитор изучает содержание договора аренды и фактические отношения между его сторонами.
- Регулярные поступления от арендатора способны подтвердить дополнительный источник дохода собственника.
- Длительная аренда на условиях ниже рынка иногда уменьшает привлекательность недвижимости для потенциального покупателя.
- Значение имеют срок действия договора, возможность его досрочного прекращения, индексация и наличие просрочек.
- Перед оформлением финансирования обычно запрашивают не только документы на помещение, но и материалы по арендным отношениям.
- Продажа объекта новому собственнику сама по себе, как правило, не прекращает уже существующую аренду.
- Размер доступного финансирования рассчитывается с учетом стоимости и ликвидности недвижимости, а не только получаемой арендной платы.
- Освобождать помещение перед обращением за кредитом требуется далеко не всегда.
Что означает залог коммерческой недвижимости с действующей арендой
Собственник может искать финансирование под недвижимость, которая в момент обращения уже используется другим бизнесом. Например, в помещении работает магазин, офис, салон, медицинский центр, складская компания или другое предприятие.
В качестве обеспечения может рассматриваться офисная, торговая, складская или производственная недвижимость, помещение свободного назначения, отдельное нежилое здание и другие коммерческие объекты.
После оформления залога недвижимость остается в собственности заемщика. При обычном развитии сделки он продолжает выполнять обязанности арендодателя и получать предусмотренные договором платежи.
Основное отличие такой ситуации от свободного объекта заключается в наличии уже возникших прав пользования недвижимостью. Поэтому при залоге помещения с арендатором кредитору важно заранее оценить не только само помещение, но и последствия заключенной ранее аренды.
В каких случаях такой вариант можно рассматривать
Возможность получить кредит под залог коммерческого помещения определяется индивидуально. Один и тот же факт - наличие арендатора - в разных ситуациях может оцениваться совершенно по-разному.
Основными являются четыре группы условий.
1. Юридический статус недвижимости
Необходимо подтвердить, что заявитель действительно вправе распоряжаться объектом.
При проверке могут учитываться:
- сведения ЕГРН;
- существующие ипотеки и другие обременения;
- аресты и запреты;
- права иных собственников;
- характеристики помещения;
- законность перепланировок.
Если с правовым статусом объекта есть нерешенные вопросы, наличие стабильного арендатора обычно не компенсирует такие риски.
2. Содержание договора аренды
Сам факт подписанного договора дает кредитору недостаточно информации. Важны конкретные условия, на которых помещение передано во временное пользование.
Проверяться могут:
- продолжительность аренды;
- установленная плата;
- периодичность расчетов;
- правила изменения ставки;
- условия продления;
- возможность одностороннего отказа;
- ответственность за нарушение обязательств;
- наличие дополнительных соглашений.
Отдельно имеет значение то, насколько документы соответствуют реальной практике расчетов между сторонами.
3. Характеристики помещения
При оценке обеспечения учитывается способность недвижимости сохранять спрос на рынке.
На нее могут влиять район, состояние здания, назначение, площадь, планировка, транспортная доступность и возможность дальнейшего использования объекта другими собственниками или арендаторами.
4. Финансовое положение заемщика
Передача недвижимости в залог не отменяет анализа заемщика.
В зависимости от программы кредитор может оценивать доход, обороты бизнеса, существующие обязательства, долговую нагрузку и другие показатели.
Поэтому даже дорогостоящий объект недвижимости сам по себе не гарантирует выдачу необходимой суммы.
Когда наличие арендатора может помочь
Арендные отношения могут положительно восприниматься при рассмотрении объекта, если они создают понятный и подтверждаемый денежный поток.
Наиболее прозрачной выглядит ситуация, когда арендатор пользуется недвижимостью достаточно долго, выполняет условия договора и перечисляет деньги без существенных задержек.
Дополнительными плюсами могут быть:
- рыночный размер платы;
- понятный порядок индексации;
- отсутствие споров между сторонами;
- соответствие фактической деятельности назначению помещения;
- официальные безналичные расчеты.
В этом случае кредитор получает возможность оценить не только потенциальную стоимость недвижимости, но и реальную историю ее коммерческого использования.
Когда аренда способна осложнить оформление
Обратная ситуация возникает, если договор существенно ограничивает собственника или снижает коммерческую привлекательность помещения.
Например, вопросы могут возникнуть при долгосрочной аренде по ставке, которая заметно ниже текущего уровня для аналогичных объектов.
Для потенциального покупателя это означает, что сразу после приобретения повысить доходность помещения может быть невозможно.
Негативно также могут восприниматься:
- длительные задержки платежей;
- спор между арендатором и владельцем;
- отсутствие части соглашений в предоставленном комплекте;
- необычные условия расторжения;
- существенное расхождение между договором и фактическими платежами;
- ограничения на использование недвижимости.
Таким образом, проблемы создает обычно не присутствие арендатора как таковое, а содержание существующих обязательств.
Сравнение трех ситуаций
| Критерий | Помещение без арендатора | Объект со стабильной арендой | Объект с проблемной арендой |
| Регулярный доход от объекта | Нет | Есть | Не гарантирован |
| Необходимость анализа аренды | Нет | Да | Да, особенно подробно |
| Права пользователя помещения | Нет | Есть | Есть |
| История платежей | Отсутствует | Можно подтвердить | Возможны просрочки |
| Возможность быстро изменить использование помещения | Обычно выше | Зависит от договора | Может быть существенно ограничена |
| Влияние аренды на ликвидность | Отсутствует | Может быть положительным | Может снижать привлекательность |
| Объем юридической проверки | Стандартный | Расширенный | Расширенный |
Универсально лучшего варианта здесь нет. Свободное помещение дает собственнику больше свободы, тогда как объект с надежным арендатором уже формирует денежный поток.
Какие пункты договора особенно важны
Перед обращением за финансированием стоит отдельно проверить несколько условий.
Срок действия
Долгосрочная аренда сильнее влияет на будущего собственника, чем договор на небольшой период.
Особенно внимательно рассматриваются ситуации, когда договор продолжает действовать значительную часть предполагаемого срока кредитования.
Размер платы
Арендная ставка сопоставляется с характеристиками помещения и рынком.
Существенно заниженная стоимость аренды не обязательно означает проблему, но причины такого условия желательно понимать заранее.
Например, сниженная ставка может быть связана с ремонтом за счет арендатора или другими обязательствами.
Индексация
Для продолжительных договоров значение имеет механизм изменения цены.
Фиксированная ставка без возможности пересмотра в течение нескольких лет способна со временем отклониться от рынка.
Досрочное прекращение
Кредитору важно понимать устойчивость существующего потока платежей.
Если пользователь помещения вправе быстро прекратить отношения с собственником, прогнозируемость арендного дохода становится ниже.
Платежная история
Договор показывает юридические обязательства, а банковские операции - их фактическое исполнение.
Поэтому выписки и другие подтверждения поступлений помогают показать реальную картину.
Может ли арендатор влиять на стоимость залога
Да, но направление такого влияния заранее определить нельзя.
Коммерческая недвижимость оценивается исходя из совокупности характеристик. В расчет могут приниматься ее местоположение, площадь, техническое состояние, назначение, рыночный спрос и способность приносить доход.
Стабильная аренда по адекватной ставке может повысить инвестиционную привлекательность объекта.
Но противоположный результат возможен, когда недвижимость на продолжительный срок передана на условиях, значительно менее выгодных, чем предложения на рынке.
Поэтому наличие арендатора нельзя рассматривать как автоматическую прибавку к оценочной стоимости.
Что будет с договором при смене собственника
Это один из принципиальных вопросов при оценке такой недвижимости.
Статья 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на арендованный объект к другому лицу сам по себе не дает основания автоматически изменить или прекратить аренду.
Иными словами, при определенных обстоятельствах покупатель получает недвижимость вместе с уже существующими отношениями по ее использованию.
По этой причине условия действующего договора изучаются еще до принятия помещения в обеспечение.
Можно ли заключить аренду уже после появления залога
Это отдельная ситуация.
Если собственник сначала передал недвижимость в ипотеку, а затем планирует предоставить ее третьему лицу, необходимо учитывать как законодательные нормы, так и положения договора с залогодержателем.
Статья 40 Федерального закона № 102-ФЗ регулирует предоставление заложенного имущества в пользование другим лицам.
Кроме того, сам договор ипотеки может содержать дополнительные требования и ограничения. Поэтому перед заключением новой длительной аренды следует проверить его условия.
Какие документы могут запросить
Для займа под залог нежилого помещения с действующей арендой обычно требуется информация сразу по нескольким направлениям.
По недвижимости:
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- техническая документация;
- сведения о зарегистрированных ограничениях;
- документы на землю, если они связаны с объектом.
По арендным отношениям:
- основной договор;
- дополнительные соглашения;
- документы о продлении;
- сведения о текущей ставке;
- подтверждения поступления платежей;
- данные о задолженности при ее наличии.
Отдельный комплект потребуется по самому заемщику. Его содержание различается для физических лиц, ИП и организаций.
Учитывается ли доход от аренды
Регулярные и подтвержденные поступления могут использоваться при анализе финансового положения собственника, однако порядок зависит от типа заемщика и правил конкретной организации.
Для физических лиц Банк России предусматривает возможность подтверждения отдельных видов дохода банковскими выписками, включая поступления от предоставления недвижимости в аренду.
Это не означает, что любая сумма, поступившая от арендатора, автоматически будет принята кредитором в полном объеме. Применяются установленные правила оценки платежеспособности.
Для бизнеса методика анализа может существенно отличаться.
Можно ли получить больше за счет хорошего арендатора
Арендный поток является лишь одним из параметров сделки.
Размер финансирования обычно связан прежде всего с оценкой недвижимости и принятой кредитором долей от ее стоимости.
Дополнительно рассматриваются:
- тип объекта;
- расположение;
- возможность последующей реализации;
- правовой статус;
- финансовое состояние заемщика;
- его действующие обязательства;
- содержание договора аренды.
Поэтому одинаковый ежемесячный доход от двух помещений еще не означает одинаковые условия кредитования.
Нужно ли заранее выселять арендатора
Чаще всего такой необходимости нет.
Если помещение стабильно приносит доход, документы оформлены корректно, а стороны выполняют свои обязательства, действующая аренда сама по себе не требует прекращения.
Пересматривать отношения имеет смысл, если именно их условия мешают нормально распоряжаться недвижимостью.
Поводом для дополнительного анализа могут стать:
- значительное отставание ставки от рынка;
- систематические неплатежи;
- конфликт между сторонами;
- чрезмерно жесткие ограничения для собственника;
- несоответствие документов фактической ситуации.
При этом расторжение договора также способно привести к расходам и спору, поэтому сначала следует оценить его реальное влияние на предполагаемое финансирование.
Кому такой вариант не подходит / ограничения
Оформление финансирования под объект с действующей арендой может оказаться затруднительным, если:
- Собственник не может подтвердить юридический статус недвижимости.
- Существенная часть арендных отношений существует только в устной форме.
- Договорные суммы расходятся с реальными расчетами без понятного объяснения.
- Между сторонами идет серьезный судебный спор.
- Существующие права третьих лиц существенно ограничивают распоряжение объектом.
- На недвижимости уже имеются обременения, препятствующие новой сделке.
- Заемщик рассчитывает на решение исключительно за счет арендного потока, не учитывая стоимость залога и собственное финансовое положение.
Как проверить качество подготовки сделки
До отправки заявки полезно пройти небольшой контрольный список.
Проверить ЕГРН. Собственник, характеристики недвижимости и зарегистрированные ограничения должны соответствовать реальному положению дел.
Собрать договорную цепочку. Помимо основного договора нужны актуальные дополнительные соглашения и документы о его продлении.
Сверить платежи. Указанная в договоре сумма должна сопоставляться с фактически поступающими средствами.
Оценить рыночность ставки. Большое отклонение в любую сторону желательно иметь возможность объяснить.
Проверить основания прекращения аренды. Нужно заранее понимать, насколько быстро и на каких условиях отношения могут закончиться.
Сопоставить назначение объекта с реальным использованием. Существенные расхождения способны вызвать дополнительные вопросы.
Изучить параметры финансирования целиком. Помимо ставки необходимо сравнить доступную сумму, срок, полную стоимость, график, требования к оценке, страхование, комиссии и порядок досрочного погашения.
Хорошо подготовленный объект - это недвижимость, по которой кредитору можно предоставить непротиворечивую информацию о собственности, аренде и фактических денежных потоках.
Что важно запомнить
Получить кредит под залог коммерческого помещения при наличии арендатора возможно. Действующая аренда не исключает передачу недвижимости в обеспечение.
При рассмотрении заявки гораздо важнее понять, насколько объект остается ликвидным с учетом уже заключенного договора.
Стабильные платежи и понятные условия аренды способны показать кредитору реально работающую модель использования недвижимости. Договор с низкой ставкой, задолженностью или сложными ограничениями, наоборот, потребует более внимательного анализа.
Поэтому перед обращением за финансированием стоит проверить три составляющие: юридическое состояние помещения, условия отношений с арендатором и финансовые показатели заемщика.
Специалисты «МосИнвестФинанс» могут проанализировать исходные параметры объекта и подобрать доступные варианты финансирования у банков и других финансовых организаций с учетом действующей аренды.
Ссылки по теме
ГК РФ, статья 617 - последствия смены собственника недвижимости для действующего договора аренды.
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 40 - порядок передачи заложенного объекта в пользование другим лицам.
Банк России - правила оценки и подтверждения доходов заемщиков, в том числе отдельных поступлений от сдачи имущества в аренду.
