Получить положительное решение банка по рыночной ипотеке на вторичное жилье в августе 2026 года стало вероятнее, чем в предыдущие два года. По данным компании «Этажи», кредитные организации согласовали 67,8% поступивших заявок.
Еще в начале года положительное решение получали примерно по 60–62% обращений. К июню показатель увеличился до 66,9%, а в августе приблизился к 68%. Это максимальное значение за двухлетний период.
При этом рост доли одобрений не означает, что ипотека вновь стала доступной для любого потенциального покупателя. На статистику влияет не только кредитная политика банков, но и изменение состава самих заемщиков.
Доля положительных решений растет с начала года
Ситуация на рынке заметно отличается от показателей предыдущих лет.
В 2024 году максимальная доля одобренных заявок на рыночную ипотеку для вторичного жилья составляла 59,9%. Пиковое значение было зафиксировано в июне.
В 2025 году показатель поднимался до 60,7% — максимум пришелся на март.
В начале 2026 года банки давали положительный ответ примерно в 60–62% случаев. После этого доля одобрений начала постепенно увеличиваться и к августу достигла 67,8%.
Таким образом, нынешнее улучшение нельзя назвать разовым месячным скачком: положительная динамика формировалась в течение нескольких месяцев.
Банки стали чаще соглашаться и на большую часть запрошенной суммы
Изменилось не только количество положительных решений.
В августе 92,7% одобренных заявок предполагали предоставление заемщику более 80% от суммы, которую он первоначально запросил. Это максимальное значение за последние 12 месяцев.
В июле показатель составлял 92,6%, а в августе 2025 года — 90,6%.
Для покупателя недвижимости это существенный момент. Банк может формально согласовать ипотеку, но уменьшить размер кредита относительно первоначального запроса. В таком случае клиенту приходится увеличивать собственный взнос, выбирать более дешевый объект или искать дополнительный источник средств.
Рост доли решений, близких к запрошенной сумме, показывает, что банки стали чаще готовы финансировать сделку в объеме, который изначально рассчитывал заемщик.
Снижение ставок сделало рыночные программы менее тяжелыми
Одна из причин изменения статистики — постепенное снижение стоимости рыночной ипотеки.
По оценке «Этажей», средние ставки банков по таким кредитам уменьшились примерно на 4 процентных пункта.
Даже такое изменение заметно влияет на расчет ежемесячного платежа, особенно если речь идет о крупных суммах и длительных сроках кредитования.
Поэтому часть заемщиков, которые ранее откладывали покупку из-за слишком дорогого кредита, постепенно возвращается к рассмотрению рыночных программ.
Однако ставки все еще остаются существенно выше уровней, при которых ипотека была массовым продуктом несколько лет назад. Поэтому увеличение одобряемости пока правильнее рассматривать как улучшение условий относительно недавних пиковых значений, а не как полное восстановление доступности жилищных кредитов.
На рынок выходит больше покупателей с крупным первоначальным взносом
Есть и другой фактор.
По наблюдениям участников рынка, сейчас среди потенциальных заемщиков стало больше людей, которые успели накопить значительную собственную сумму и готовы оплатить самостоятельно 40–50% стоимости недвижимости.
Для банка такой клиент обычно выглядит надежнее, чем заемщик с минимальным первоначальным взносом.
Чем меньше отношение кредита к стоимости приобретаемой квартиры, тем ниже потенциальные риски кредитной организации. Кроме того, крупный первоначальный взнос уменьшает сумму займа и, соответственно, ежемесячную финансовую нагрузку.
В результате часть нынешнего роста одобрений объясняется не только тем, что банки стали мягче оценивать заявки, но и тем, что изменился профиль самих покупателей.
Часть потенциальных заемщиков просто перестала подавать заявки
Высокие ставки последних лет повлияли и на структуру спроса.
Покупатели с небольшим доходом или ограниченными накоплениями чаще откладывают приобретение недвижимости, понимая, что размер платежа окажется слишком высоким.
В итоге до стадии подачи заявки доходит больше клиентов с устойчивым доходом и значительным собственным капиталом. Для банка такие заемщики изначально обладают более сильным финансовым профилем.
Поэтому рекордные 67,8% нельзя интерпретировать только как резкое смягчение банковских требований.
Часть улучшения статистики связана с естественным отбором: на рынок выходит меньше заемщиков, вероятность отказа которым изначально была высокой. Именно этот фактор также отмечают представители «Этажей».
На первичном рынке динамика отличается
Для покупателей новостроек август сложился иначе.
Доля положительных решений снизилась с 62,1% в июле до 61,3% в августе.
При этом результат все равно выглядит лучше, чем год назад: в августе 2025 года банки соглашались примерно с 55,3% таких заявок.
Различие между первичным и вторичным рынком связано в том числе со структурой ипотечных программ.
На новостройки значительное влияние оказывают льготные механизмы, прежде всего семейная ипотека. На вторичном рынке заметно большую роль играет обычное банковское кредитование по рыночным условиям.
Поэтому изменение ставок и требований банков может отражаться на двух сегментах по-разному.
Высокая одобряемость еще не означает рост количества сделок
Важно разделять несколько показателей ипотечного рынка.
Одобрение заявки означает лишь то, что банк готов предоставить заемщику кредит на определенных условиях. После получения решения клиент может отказаться от сделки, не найти подходящую квартиру, посчитать платеж слишком высоким или выбрать другой банк.
Поэтому рост одобряемости не обязательно приводит к такому же увеличению фактически выданных кредитов.
Последние официальные данные Банка России также показывают, что рынок пока остается неоднородным. В июле после необычно активного июня спрос на ипотеку снизился, а общий ипотечный портфель с учетом секьюритизированной части вырос за месяц на 0,6%. На начало августа задолженность по жилищным кредитам составляла около 22,5 трлн рублей.
То есть банки действительно чаще готовы рассматривать качественных заемщиков, но общая активность рынка по-прежнему зависит от стоимости кредита и ситуации на рынке недвижимости.
Что рост одобрений означает для потенциального заемщика
Для человека, который планирует покупать вторичное жилье в ипотеку, увеличение доли положительных решений — скорее благоприятный сигнал.
Вероятность получить согласие банка становится выше, особенно если у заемщика есть стабильный подтвержденный доход, хорошая кредитная история и крупный первоначальный взнос.
Но сам показатель 67,8% не гарантирует одобрение конкретной заявки.
Банк продолжит оценивать долговую нагрузку клиента, имеющиеся обязательства, размер дохода, первоначальный взнос, кредитную историю и параметры приобретаемого объекта.
Также необходимо учитывать не только вероятность получения кредита, но и его конечную стоимость. Даже при положительном решении значительный ежемесячный платеж может сделать покупку финансово некомфортной для семьи.
Рыночная ипотека постепенно возвращает позиции
Августовские результаты показывают, что сегмент ипотеки без государственной поддержки начинает постепенно оживать.
С начала года доля одобренных заявок на вторичное жилье выросла примерно с 60–62% до 67,8%. Одновременно увеличилось количество случаев, когда заемщик получает от банка большую часть запрошенной суммы.
Основными причинами участники рынка называют снижение ставок, появление покупателей с крупным первоначальным капиталом и изменение состава потенциальных заемщиков.
При этом говорить о полном восстановлении доступности ипотеки пока рано. Для покупателя остается важным не только получить согласие банка, но и оценить, насколько будущий платеж соответствует доходам семьи.
Таким образом, нынешняя статистика говорит скорее о постепенном улучшении условий на рынке вторичной ипотеки, чем о возвращении к эпохе дешевых жилищных кредитов.
По данным компании «Этажи», Банки.ру и Банка России.
