Покупка квартиры в кредит сегодня требует от семьи значительно большей части заработка, чем несколько лет назад. Даже после снижения ставок относительно пиковых значений 2025 года стоимость обслуживания ипотеки остается высокой.
По расчетам аналитиков «Метриум» и «Плато Девелопмент», в среднем по стране семье с двумя работающими взрослыми пришлось бы направлять на типовой ипотечный платеж около 62% общего заработка. В 2021 году аналогичный показатель оценивался примерно в 26%.
В Москве разница также существенна: сейчас на обслуживание жилищного кредита может приходиться порядка 67% семейного бюджета, тогда как пять лет назад — около 37%.
На каких условиях проводился расчет
Чтобы сравнить доступность ипотеки в разные годы, аналитики взяли одинаковую модель покупки.
Рассматривалась семья, в которой работают два человека. Предполагалось, что покупатель вносит 20% цены объекта самостоятельно, а оставшуюся сумму берет у банка на 25 лет.
Затем сопоставлялись стоимость квартир, уровень заработных плат и рыночные ипотечные ставки в июне 2021, 2025 и 2026 годов.
Для России использовались средние показатели предложения жилья, а для столицы отдельно оценивались квартиры массового сегмента на первичном рынке.
Такая модель не описывает ситуацию конкретного заемщика, но позволяет увидеть, насколько сильнее или слабее ипотека стала давить на бюджет при сопоставимых параметрах кредита.
Пять лет назад ипотеку было обслуживать значительно легче
В 2021 году средняя квартира, использованная в расчете по России, стоила около 5 млн рублей. Ипотечная ставка находилась на уровне 8,1%.
После внесения первоначального взноса заемщику требовалось привлечь около 4 млн рублей.
В результате ежемесячно банку необходимо было отдавать примерно 30,9 тыс. рублей. При средней зарплате около 58,8 тыс. рублей на одного работающего такая выплата забирала примерно четверть общего заработка семьи.
Совсем другая картина сложилась к 2025 году.
К этому моменту стоимость квартиры увеличилась примерно до 9,7 млн рублей, а рыночная ставка поднялась до 25%. Расходы семьи на обслуживание кредита в расчетной модели выросли почти до 161,9 тыс. рублей ежемесячно.
Даже рост зарплат не смог компенсировать столь сильное удорожание кредита. На ипотеку пришлось бы направлять около 78% дохода двух работающих взрослых.
В 2026 году ситуация улучшилась, но ненамного
В этом году стоимость заемных денег стала ниже. Средняя ставка в расчетах сократилась до 18,7%.
За счет этого размер ежемесячной выплаты уменьшился примерно до 136,2 тыс. рублей.
Однако параллельно продолжило дорожать само жилье. Средняя цена рассматриваемой квартиры достигла около 10,8 млн рублей.
При средней заработной плате порядка 109,1 тыс. рублей на человека расходы на ипотеку составляют приблизительно 62% общего дохода семьи.
Получается, что относительно 2025 года нагрузка снизилась, однако сравнение с 2021 годом по-прежнему показывает существенный разрыв.
В Москве ипотека забирает около двух третей заработка семьи
На столичном рынке суммы заметно выше.
В 2021 году квартира, взятая аналитиками для расчета, оценивалась примерно в 13 млн рублей. При ставке 8,1% обслуживание такого кредита требовало около 81,1 тыс. рублей ежемесячно.
Для семьи из двух работающих москвичей это соответствовало приблизительно 37% общего заработка.
В 2025 году стоимость объекта выросла до 16,9 млн рублей, а рыночная ставка достигла 25%. В результате ежемесячные расходы на кредит увеличились примерно до 282,3 тыс. рублей.
Это уже около 80% дохода двух работающих членов семьи.
В 2026 году ставка снизилась до 18,7%, благодаря чему платеж уменьшился примерно до 262,5 тыс. рублей. Его доля в семейном бюджете опустилась до 67%.
Однако одновременно жилье продолжило дорожать. Средняя стоимость квартиры в московской модели достигла 20,8 млн рублей.
Почему одной более низкой ставки недостаточно
Снижение процентов по ипотеке действительно уменьшает переплату и размер ежемесячной выплаты. Но доступность жилья зависит не только от условий банка.
Если квартиры дорожают быстрее, чем растут доходы населения, заемщику приходится брать более крупную сумму.
Именно поэтому уменьшение ставки не вернуло рынок к показателям пятилетней давности.
За последний год стоимость квартиры, используемой в общероссийском расчете, прибавила примерно 11,3%. В Москве рост оказался еще заметнее — около 23%.
Заработки населения за тот же период увеличивались более умеренными темпами.
Получается своеобразный встречный эффект: кредит становится дешевле по процентной ставке, но одновременно возрастает сумма, которую необходимо занимать для приобретения жилья.
Почему продолжают дорожать новостройки
На цену квадратного метра влияет не только спрос со стороны покупателей.
У девелоперов растут расходы на строительные материалы, логистику и оплату труда. Дополнительным фактором остается стоимость банковского финансирования самих проектов.
В итоге себестоимость строительства увеличивается, что отражается на конечной стоимости квартир.
Поэтому даже смягчение условий ипотеки еще не означает, что потенциальному покупателю потребуется меньше денег для сделки.
Насколько велика текущая нагрузка
Для дополнительного сравнения аналитики используют специальный показатель доступности ипотеки.
За условную норму принято 100 пунктов — это ситуация, при которой расходы на кредит соответствуют примерно 35% семейного заработка.
По России значение индекса составляло 75 пунктов в 2021 году. В период максимальной дороговизны кредита в 2025 году оно поднялось до 224 пунктов.
В 2026 году показатель уменьшился до 178 пунктов.
В Москве динамика похожая: со 106 пунктов пять лет назад индекс вырос до 228, а затем снизился до 191 пункта.
То есть движение в сторону улучшения уже началось, однако нынешние значения все еще значительно выше выбранного ориентира.
Ипотека стала дешевле по сравнению с прошлым годом, но не с 2021-м
Если сравнивать только 2025 и 2026 годы, ситуация выглядит лучше.
По России размер расчетной выплаты сократился примерно с 161,9 до 136,2 тыс. рублей в месяц. В Москве — с 282,3 до 262,5 тыс. рублей.
Однако на более длинном горизонте картина остается другой.
Пять лет назад обслуживание аналогичной ипотеки требовало около четверти совокупного заработка двух работающих членов семьи. Сейчас эта доля превышает половину.
В столице расходы приблизились уже к двум третям семейного дохода.
Поэтому дальнейшее улучшение доступности ипотеки будет зависеть не от одного показателя. Значение будут иметь одновременно ставки банков, динамика стоимости недвижимости и скорость роста доходов населения.
По материалам исследования компаний «Метриум» и «Плато Девелопмент».
