Июль оказался для российского ипотечного рынка заметно спокойнее июня. Объем новых жилищных кредитов сократился примерно на четверть, а прирост общей задолженности заемщиков замедлился.
По предварительным данным Банка России, за месяц граждане получили ипотечных кредитов примерно на 363 млрд рублей. В июне показатель достигал 483 млрд рублей. Таким образом, объем выдач уменьшился примерно на 25%.
При этом снижение затронуло прежде всего программы с государственной поддержкой. В сегменте обычной рыночной ипотеки, наоборот, наблюдалось небольшое оживление.
Почему июнь оказался необычно активным
Высокие июньские показатели во многом были связаны не с общим резким улучшением доступности жилья, а с поведением покупателей накануне ожидавшихся изменений условий программы «Семейная ипотека».
Часть заемщиков стремилась оформить кредит заранее, пока прежние параметры программы сохраняли силу. Это временно увеличило спрос и подняло объемы выдач.
Позднее сроки изменения условий были перенесены. После исчезновения необходимости торопиться рынок вернулся к более привычному уровню активности.
Именно этим Банк России объясняет значительную часть июльского охлаждения ипотечного кредитования.
Получается, что сравнение июня и июля в данном случае отражает не только обычные сезонные колебания, но и эффект повышенного спроса перед ожидаемыми изменениями льготной программы.
Задолженность по ипотеке продолжила увеличиваться
Снижение новых выдач не означает сокращения всего ипотечного рынка.
По итогам июля совокупная задолженность населения по жилищным кредитам достигла примерно 24,7 трлн рублей. За месяц показатель увеличился на 0,4%.
Для сравнения, в июне прирост составлял 1%.
Если сопоставлять показатели с июлем прошлого года, ипотечная задолженность остается выше на 10,7%. Месяцем ранее годовая динамика составляла 11%.
Таким образом, ипотечный портфель банков продолжает расширяться, однако делает это уже менее интенсивно, чем месяцем ранее.
Льготная ипотека потеряла часть июньского объема
Самое заметное изменение произошло в программах с государственной поддержкой.
В июне на такую ипотеку приходилось около 65% всех выдач. В июле ее доля снизилась до 52% — минимального значения с середины 2023 года.
Особенно сильно изменилась ситуация с «Семейной ипотекой».
В июне по этой программе было предоставлено около 288 млрд рублей, тогда как в июле — приблизительно 154 млрд рублей.
Фактически объем за один месяц сократился почти вдвое.
Но рассматривать это как резкое падение интереса семей к покупке жилья было бы не совсем корректно. Июнь находился под влиянием повышенного спроса, поэтому июльский результат скорее показывает возврат к значениям, которые наблюдались до временного всплеска.
По оценке Банка России, текущие выдачи по программе вернулись примерно к уровням февраля–мая — около 150 млрд рублей в месяц.
Рыночная ипотека, наоборот, немного выросла
На фоне сокращения льготных программ произошла другая интересная перемена: кредиты без государственной поддержки в июле выдавались несколько активнее.
Их объем увеличился примерно со 162 млрд рублей в июне до 175 млрд рублей в июле.
Это произошло несмотря на то, что ставки для таких заемщиков все еще остаются высокими.
Средняя ставка по рыночным ипотечным кредитам, выданным в июле, находилась примерно на уровне 18% годовых.
Поэтому говорить о возвращении массовой доступности стандартной ипотеки пока преждевременно. Тем не менее увеличение объема выдач показывает, что определенная часть покупателей готова выходить на рынок и без льготных программ.
Почему рыночная ипотека может постепенно оживать
На условия жилищного кредитования влияет общая стоимость денег в экономике.
24 июля Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта — до 14% годовых. Новый уровень действует с 27 июля.
Однако изменение ключевой ставки не означает такого же мгновенного снижения стоимости ипотеки.
Банкам необходимо учитывать собственную стоимость фондирования, риски заемщика и другие параметры. Кроме того, даже более низкая процентная ставка может не сделать покупку существенно доступнее, если одновременно продолжают расти цены на недвижимость.
Поэтому влияние смягчения денежно-кредитных условий на ипотечный рынок обычно проявляется постепенно.
Что происходит с проблемной ипотекой
Несмотря на замедление выдач, качество ипотечного портфеля пока остается относительно стабильным.
По состоянию на начало августа доля проблемных ипотечных кредитов оценивалась Банком России примерно в 2% портфеля.
За месяц показатель изменился лишь незначительно — примерно на 0,04 процентного пункта. В годовом выражении доля выросла на 0,5 процентного пункта.
Таким образом, на текущем этапе июльское охлаждение рынка не сопровождается резким ухудшением качества уже выданных жилищных кредитов.
Почему объем ипотеки важен для рынка недвижимости
Изменение активности заемщиков непосредственно влияет и на спрос на жилье.
Когда ипотека становится дорогой, часть покупателей откладывает сделку либо ориентируется на льготные программы. Это особенно заметно на рынке новостроек, где ипотечное кредитование остается одним из основных способов приобретения недвижимости.
В июне повышенный спрос на «Семейную ипотеку» временно поддержал выдачи. В июле этот эффект ослаб, и рынок стал лучше отражать текущий уровень платежеспособного спроса.
При этом рост обычной рыночной ипотеки показывает, что ситуация постепенно становится менее зависимой исключительно от льготных программ.
Июль скорее стал возвращением к нормальному уровню, чем обвалом рынка
Сокращение выдач на 25% выглядит значительным, если рассматривать его отдельно. Однако июнь сам по себе был нетипично сильным месяцем.
После переноса изменений по «Семейной ипотеке» заемщикам стало необязательно ускорять покупку жилья, и значительная часть временного спроса исчезла.
В результате ипотечная задолженность продолжила расти, но медленнее — на 0,4% за месяц. Объем льготных кредитов сократился, тогда как выдачи обычной ипотеки увеличились со 162 до 175 млрд рублей.
Поэтому июльские данные скорее свидетельствуют о перестройке структуры ипотечного спроса, чем о полном развороте рынка в сторону падения.
Дальнейшая динамика будет зависеть от нескольких факторов одновременно: ставок по жилищным кредитам, условий государственных программ, стоимости недвижимости и возможностей семей обслуживать новые займы.
По данным Банка России о развитии банковского сектора в июле 2026 года.
